30 czerwca 2021 roku zostały wprowadzone w życie nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Do ich stosowania są zobowiązane wszystkie banki, oprócz spółdzielczych. Zmiany są efektem wprowadzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego nowej wersji Rekomendacji S. Według nowych zasad banki mają pożyczać mniej i na krócej. Zmiany sprawią także, że uzyskanie kredytu będzie trudniejsze.

 

Pandemia koronawirusa sprawiła, że popyt na kredyty mieszkaniowe w 2020 roku gwałtownie spadł. Najwyższy spadek odnotowano w maju – wyniósł on 27,7% w porównaniu do tego samego okresu roku 2019. W późniejszym okresie 2020 roku sytuacja stała lepsza i od sierpnia zanotowano wynik dodatni. Jednak cały rok 2020 został podsumowany negatywnie, ponieważ liczba wniosków spadła o 0,6%. Sytuacja na rynku kredytowym za sprawą pandemii była trudna, tym bardziej że banki w pierwszych jej miesiącach zaostrzyły warunki przyznawania kredytów.

 

Ogólna wartość kredytów hipotecznych udzielonych w 2020 roku spadła w stosunku do 2019 roku o 2,9%. Przyczyną takiego wyniku był spadek liczby udzielanych kredytów na niższe kwoty. Dodatnie wzrosty liczby udzielonych hipotek dotyczą tylko kredytów na wysokie sumy. W przedziale 350-500 tys. zł udzielono o 8,1% więcej zobowiązać, a powyżej 500 tys. zł – aż o 11,5% więcej. Prawie połowa wartości kredytów hipotecznych w 2020 roku to finansowania na kwoty powyżej 350 tys. zł (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/638051/bik-podsumowanie-2020-r-na-rynku-kredytowo-pozyczkowym-i-perspektywy-na-rok-2021). W 2021 roku na kredytobiorców hipotecznych czekają za to nowe zasady pożyczania pieniędzy.

 

Zmiana sposobu naliczania kredytu

 

Pierwszą istotną zasadą wprowadzoną w nowej Rekomendacji S, do której muszą stosować się banki, jest zmiana sposobu wyliczania dostępnej kwoty kredytu hipotecznego. W poprzedniej Rekomendacji S, która obowiązywała od 2017 roku, instytucje finansowe były zmuszane do sztucznego zaniżania dostępnej kwoty zobowiązania w przypadku, gdy klient wybrał okres spłaty dłuższy niż 30 lat. Teraz taka obniżka ma być zastosowana w przypadku kredytu na okres dłuższy niż 25 lat. W sytuacji, gdy dochody klienta umożliwiają spłatę raty  kredytu w wysokość np. 2000 zł i jeśli chciał on wziąć finansowanie na 35 lat, to zamiast uzyskania kredytu w kwocie 519 tys. zł, mógł otrzymać zobowiązanie tylko na 474 tys. zł (z oprocentowaniem kredytu 3%).

 

Od 1 lipca 2021 roku, osoba wnioskująca o taki kredyt może liczyć tylko na kwotę w wysokości 421 tys. zł. Z powodu Rekomendacji S kwota zobowiązania zostanie sztucznie obniżona aż o 98 tys. zł. Zdolność kredytowa ani kwota kredytu nie zostaną obniżone w przypadku zobowiązania na okres 25 lat lub krótszy.

 

Zmiany przy dochodach w wielu walutach

 

Nowa Rekomendacja S wprowadzona przez KNF znacznie utrudnia dostęp do kredytu hipotecznego osobom uzyskującym dochody w różnych walutach. Ograniczenia w tym zakresie już funkcjonują, jednak nowe zasady sprawią, że otrzymanie zobowiązania będzie jeszcze trudniejsze.

 

W przypadku, gdy o kredyt hipoteczny stara para lub małżeństwo, w którym jedna osoba otrzymuje wynagrodzenia w złotówkach, a druga w euro, wtedy, jeśli wyższy będzie dochód w euro, to w takiej walucie zostanie udzielone zobowiązanie. Natomiast, gdy wyższa będzie pensja w złotówkach, wtedy również kredyt zostanie udzielony w złotówkach.

 

Takie zmiany są zgodne z Rekomendacją S, według której bank dokonując wyliczeń, musi wziąć pod uwagę kursy walut, które obniżą dochód o 50%. Dotychczas obowiązywała obniżka o 20%.  W przypadku gdy para/małżeństwo zarabia np. 2000 Euro i 4000 zł, wtedy bank wyliczy zdolność kredytową, jakby wynagrodzenie wynosiło 2000 euro i 2000 zł. Takie wyliczenia spowodują znaczne zmniejszenia oferowanej kwoty kredytu.

 

Stałe oprocentowanie

 

Kolejną zmianą wprowadzoną przez KNF w Rekomendacji S jest przymus proponowania przez banki kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, które nie może zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Zważywszy na fakt, że prawdopodobnie w najbliższej przyszłości stopy procentowe wzrosną, zablokowanie obecnego oprocentowania będzie bardzo korzystne dla klientów. Jednak trzeba pamiętać o tym, że często takie oprocentowanie jest dużo wyższe od zmiennego.

 

Przeanalizujmy taki przykład: brany jest kredyt przy wkładzie własnym wynoszącym 25% z oprocentowaniem stałym 3,96% i zmiennym 2,31%. W przypadku, gdyby zaraz po uruchomieniu zobowiązania WIBOR 3M powrócił do poziomu sprzed pandemii, czyli 1,71%, oprocentowanie zmienne wzrosłoby do 3,81%, wciąż jednak byłoby mniejsze od oprocentowania stałego. W takiej sytuacji kredytobiorca, który wybrałaby oprocentowanie stałe, płaciłby przez 5 lat wyższe raty od tego, który zdecydowałby się na oprocentowanie zmienne.

 

Dobrą zmianą w Rekomendacji S jest to, że o oprocentowanie stałe mogą wnioskować także kredytobiorcy, którzy mają już kredyt hipoteczny. W tym celu należy złożyć wniosek i wtedy bank zaproponuje stawkę oprocentowania, które ma obowiązywać przez 5 lat. Jeśli klient się na nią zgodzi, wtedy wystarczy podpisać aneks do umowy kredytowej. Jeśli nie będzie mu odpowiadać zaproponowane oprocentowanie, wtedy pozostanie zmieniane. Banki spółdzielcze, w przeciwieństwie do innych instytucji finansowych, zmiany z nowej Rekomendacji S muszą wprowadzić dopiero do końca 2022 roku.

 

Chcesz otrzymać bezpłatną konsultację w sprawie kredytu hipotecznego?

Zadzwoń519 347 387, lub napisz do mnie na Messengerze!