Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Jak się do tego zabrać? Na co trzeba uważać i jak nie wpaść w pułapkę? Jak dostać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od komornika? To i wiele innych problemów  postaramy się rozwiązać.

Zakup mieszkania, to zawsze poważny wydatek – nic więc dziwnego, że wiele osób poszukuje okazji. Jedną z nich jest nabycie wymarzonego mieszkania w drodze licytacji komorniczej. Jest to bardzo często okazja cenowa, korzystają z niej zwykli konsumenci oraz wytrawni inwestorzy z rynku nieruchomości. Powód jest banalnie prosty, na licytacji komorniczej można znaleźć mieszkanie (rzadziej dom) o 20-30% taniej.

Jednak do takiej transakcji należy się dobrze przygotować.

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej

Gdzie szukać informacji o aukcjach komorniczych?

 

Wiele osób już na tym etapie, poszukiwania rzetelnej informacji, poddaje się. Licytacje komornicze ogłasza i przeprowadza komornik, a zatwierdza jej wynik sąd w drodze postanowienia o przesądzeniu. Informacje o aktualnych aukcjach komorniczych są zamieszczane na portalu licytacje.komornik.pl – prowadzonego Krajową Radę Komorniczą na podstawie art. 955 Kodeksu postępowania cywilnego.

Oprócz tego informacje te znajdziecie:

  • w sądzie rejonowym właściwym dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,
  • urzędzie gminy.

Obwieszczenie komornicze, to podstawowe źródło informacji o nieruchomości, jej stanie, położeniu, wysokości wadium i cenie (sumy oszacowania). Należy je dobrze przestudiować. W razie pytań trzeba dopytać się komornika.

kredyt hipoteczny

 

Co to jest wadium?

 

Wadium, to kwota, jaką musi wpłacić licytant w gotówce by przystąpić do aukcji. Jest to forma zabezpieczenia, na wypadek, gdyby ten nie wpłacił wylicytowanej ceny. W przypadku licytacji komorniczych wynosi ono co do zasady 10%. Jeżeli licytant nie wygra aukcji wadium jest zwracane. To także forma zabezpieczenia, by w aukcji brały osoby wyłącznie zainteresowane kupnem, a nie jedynie podbijaniem ceny.

 

Suma szacunkowa

 

Suma szacunkowa, to kwota, która teoretycznie określa wartość licytowanego mieszkania. W dzisiejszych czasach, kiedy rynek jest dynamiczny, suma szacunkowa znajdująca się w obwieszczeniu o licytacji bardzo często jest nieadekwatna i należy ją skonfrontować z aktualnymi ofertami w danej okolicy.

 

Jak przystąpić do aukcji komorniczej?

 

Po pierwsze należy zgłosić się do komornika i uiścić wadium wskazane w obwieszczeniu. Następnie należy odebrać potwierdzenie o dopuszczeniu do aukcji – potwierdzenie wpłaty wadium. Kolejnym krokiem powinno być dowiedzenie się u komornika, jaki licytowane mieszkanie ma numer księgi wieczystej. Udzielenie tej informacji jest jego obowiązkiem. Księga wieczysta, to podstawowe źródło, do zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Dowiemy się z niej, czy nie ciążą na lokalu prawa osób trzecich, jak: służebność, hipoteka, najem, czy prawo pierwokupu.

 

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość zakupioną na licytacji komorniczej?

 

Sposoby na sfinansowanie nieruchomości

 

Po pierwsze podkreślić wypada, że nieruchomość można sfinansować gotówkowo, za pomocą pożyczki lub kredytu refinansowego. Ta ostatnia opcja jest całkiem rozsądnym rozwiązaniem, o ile już jakąś nieruchomość posiadamy. Kredyt refinansowy polega na tym, że bank udzieli kredytu hipotecznego na zakup dowolnej nieruchomości, ale zabezpieczonej na hipotece innej nieruchomości nabytej najpóźniej dwa lata wcześniej. Jednak jest to rozwiązanie jedynie dla niektórych.

Kolejnym sposobem jest kredyt obrotowy, limit na rachunku, ale to rozwiązanie nie należy do najtańszych i jest przeznaczone dla klientów premium.

 

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

 

Jeżeli wylicytowaną nieruchomość planujesz sfinansować za pomocą klasycznego kredytu hipotecznego, to musisz się odpowiednio wcześnie do tego przygotować, bo w licytacji komorniczej czas i refleks liczą się podwójnie. Dlaczego? Ponieważ jeżeli już wygrasz licytację i sąd wyda postanowienie o przesądzeniu wartości, czyli zatwierdza wynik licytacji, to wówczas masz jedynie 14 dni  na wpłacenie kwoty, w przeciwny razie wadium, które wpłaciłeś  na początku przed przystąpieniem do licytacji – przepadnie – art. 969 kodeksu postępowania cywilnego.

 

Jak szybko załatwić kredyt na mieszkanie?

 

Nie działaj sam – poproś doradcę kredytowego o pomoc. Przystępując do licytacji już na początku zacznij myśleć o kredycie. Najlepiej zadbać o to, by bank wydał promesę udzielenia kredytu na wypadek wygranej aukcji. Niestety nie każdy bank wydaje takie promesy – obietnice. Poza tym należy się tutaj liczyć z dodatkowym kosztem, nawet do 500 zł. Promesę bank wyda na podstawie obwieszczenia o licytacji i potwierdzenia wpłaty wadium, no i oczywiście całego szeregu dokumentów świadczących o zdolności kredytowej licytanta. Promesa jest wydawana do określonej kwoty. Pamiętaj, że do tego niezbędny jest operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości?

 

Operat szacunkowy – co to jest i jak go zdobyć?

 

Operat szacunkowy wykonuje rzeczoznawca. Jest to wycena nieruchomości, niezbędna w procesie starania się o kredyt. Może go wykonać rzeczoznawca banku lub licytant samodzielnie zlecając ją rzeczoznawcy z uprawnieniami i dołączając następnie dokument do banku. To bardzo ważne. W przypadku licytacji komorniczych najlepiej, jeżeli licytant sam dostarczy wykonany operat.

Po wygranej licytacji będzie trzeba dostarczyć do banku jeszcze:

  • numer księgi wieczystej nieruchomości,
  • protokół licytacji,
  • postanowienia o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku bankowego na który ma być zrobiona wpłata.

 

 

Na co uważać kupując mieszkanie na licytacji komorniczej?

 

Licytacja komornicza, to nie tylko okazja, ale także ryzyko. Mieszkanie lub dom może być dobrą inwestycją, ale należy wszystko skrupulatnie sprawdzić przed przystąpieniem do licytacji.

Po pierwsze, należy się upewnić, czy mieszkanie/lokal jest już opuszczone. Zdarza się, że w chwili zapłaty za wylicytowane mieszanie nadal mieszkają tam poprzedni właściciele. Tacy lokatorzy stanowią problem i pomimo tytułu egzekucyjnego ich eksmisja może być niełatwa do przeprowadzenia.

Remont – niestety mieszkania z licytacji bardzo często są w fatalnym stanie. Albo długo stoją opuszczone, albo poprzedni lokatorzy je przed wyprowadzką skutecznie dewastują.

Czas – licytacja, to dynamiczny proces. Należy jednak zadbać by w ferworze walki o najniższą cenę nie zapomnieć o sprawdzeniu stanu prawnego i faktycznego upatrzonej nieruchomości.

 

Reasumując – nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej może być świetną okazją, ale pułapek po drodze jest cała masa, dlatego warto zainwestować i poprosić o pomoc doradców i prawnika.