Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania? Jak przygotować protokół odbiorczy? Co należy do obowiązków dewelopera? Jaki jest termin zgłoszenia wad z tytułu rękojmi?
Wyjaśniamy…
Zakup mieszkania jest to bardzo ważny moment w życiu. Wydajemy na nie oszczędności wielu lat lub finansujemy je kredytem hipotecznym. Tak czy inaczej, zawsze pragniemy, aby wymarzone M3 było idealne. Niestety nie zawsze tak jest. Podpowiadamy, jak zminimalizować ryzyko związane ze złym stanem technicznym lokalu i co zrobić, jeżeli już odkryjemy wady.
Jak sprawdzić mieszkanie z rynku wtórnego?
Najpierw zadbaj o sprawdzenie stanu prawnego mieszkania. W tym celu poproś dotychczasowych właścicieli o numer księgi wieczystej i uchwały wspólnoty lub spółdzielni. Poproś także o okazanie podstawy prawnej nabycia nieruchomości (akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku). Sprawdź zadłużenie – poproś o pokazanie rachunków, przypilnuj przepisania liczników.
Stan techniczny nieruchomości
Wielu kupujących bagatelizuje stan faktyczny po zakupie, uważając, że mieszkanie i tak należy wyremontować. Oczywiście remont jest sprawą indywidualną, ale kupując mieszkanie nie powinno się płacić za wady ukryte.
Sprawdź:
- podłogi,
- okna,
- ściany,
- instalację grzewczą, wodną i elektryczną,
- metraż,
- wyposażenie,
- dokumentację.
Każdy z powyższych elementów jest bardzo ważny. Ustal też ze sprzedającym, co zabiera
z mieszkania. Jeżeli chcesz przejąć puste lokum, to spisz oświadczenie. Bardzo często sprzedający w ostatniej chwili zostawiają niepotrzebne i zniszczone meble lub sprzęt, bo już ich nie potrzebują. Ty tym bardziej nie jesteś nimi zainteresowany, dlatego nie daj sobie wcisnąć niepotrzebnych rupieci, bo będziesz mógł mieć problem z ich usunięciem.
Protokół przejęcia lokalu
Bardzo ważnym dokumentem wielokrotnie lekceważonym jest protokół przejęcia lokalu.
Protokół odbioru powinien zawierać:
- tytułu i numer umowy sprzedaży oraz oznaczenie osób sporządzających
i podpisujących, - datę i miejsce podpisania,
- precyzyjne oznaczenie lokalu (przedmiotu przekazania)
- wskazanie stanu wszystkich liczników zainstalowanych w mieszkaniu,
- dokładne opisanie wszystkich wad, usterek, niezgodności z umową, które zostały stwierdzone podczas przekazania,
- ilość przekazanych kluczy,
- liczba i rodzaj przekazanych dokumentów (rachunki, uchwały, książeczki mieszkaniowe, gwarancje i instrukcje obsługi).
Pamiętaj, aby przekazanie lokalu nie odbywało się po zmroku, bo nie wszystkie wady dojrzysz. Jeżeli nie znasz się na sprawach technicznych poproś kogoś o pomoc, najlepiej agenta nieruchomości, który pomagał Ci w zakupie.
Rękojmia za wady mieszkania na rynku wtórnym
Co się stanie, jeżeli jednak nie dostrzeżesz wszystkich wad. Pamiętaj, że każdego sprzedającego obowiązuje rękojmia za wady prawne i fizyczne sprzedanej rzeczy, w tym przypadku nieruchomości. Przepisy o rękojmi znajdziesz w Kodeksie cywilnym, art. 556
i następne. Na ich podstawie kupujący ma pięć lat na zgłaszanie wad przedmiotu sprzedającemu. Może na ich podstawie żądać unieważnienia umowy, jeżeli wada jest poważna lub obniżki ceny, to jest zwrotu części zapłaconej kwoty. Ważnym jest, by pamiętać, że o każdej wadzie należy informować niezwłocznie.
Uwaga – nigdy nie gódź się na ograniczenie umowne Twoich praw wynikających z rękojmi. Taki zapis jest niestety ważny (art. 558 KC), ale będzie bardzo dla Ciebie niekorzystny.
Odbiór mieszkania od dewelopera
Odbiór mieszkania od dewelopera jest dużo trudniejszy niż od sprzedawcy z rynku wtórnego. Dlaczego, zapytacie? Ponieważ odbieramy lokal, w którym nikt nie mieszkał, w stanie surowym, często na tym etapie nie widać wad, które ujawnią się w toku normalnego użytkowania.
Przygotuj się do odbioru i zaopatrz w metrówkę, poziomicę, notes, żarówkę z oprawą
i próbnik. Miej ze sobą także plan mieszkania.
Co sprawdzić w mieszkaniu deweloperskim?
Metraż
Weź miarkę i sprawdź z planem dokładnie metraż. To dla laika może być nieco dziwne, ale mieszkania deweloperskie mogą różnić się nawet o kilka metrów. Jeżeli przyjmiemy cenę za metr kwadratowy 5 tysięcy, to różnica dwóch metrów może być znacząca.
Prąd
Zobacz, czy gniazdka są zamontowane zgodnie z planem. Sprawdź, czy do każdego dochodzi prąd. To samo zrób z gniazdkami oświetlenia górnego. Nie potrafisz tego zrobić? Poproś o pomoc elektryka.
Ściany i podłogi
Zobacz czy ściany trzymają pion, a podłoga jest wypoziomowana. Pamiętasz te sceny
z serialu Alternatywy 4, kiedy metalowy walec sam wracał z pokoju, do pokoju, bo podłoga była nierówna? J
Drzwi, okna i wentylacja
Sprawdź, czy działa wentylacja. Bardzo często kupujący ją lekceważą, a ma ona istotne znaczenie dla późniejszego komfortu i bezpieczeństwa. Drzwi powinny być dobrze osadzone, ok. 1,5 cm nad podłogą, by zmieścił się pod nimi parkiet lub płytki albo panele. Okna nie powinny skrzypieć i muszą być szczelne oraz zamontowane poziomo. Zweryfikuj także stan grzejników.
Instalacja wodna
Zobacz, czy toaleta działa. Czy jest ciepła i zimna woda w kranie. Czy nie ma luzów na instalacji i nie przecieka ona. Zobacz czy łazienka i toaleta mają miejsca na podłączenie sprzętów, jak na planie.
Rękojmia za wady deweloperskie
Deweloper udziela rękojmi w oparciu o Kodeks cywilny i prawo budowlane. Rękojmia dewelopera wynosi trzy lata, jednak pamiętaj, że masz niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 30 dni zgłosić każdą usterkę. Nie „zbieraj całej listy wad” – za każdym razem pisz do dewelopera. Właśnie – o każdej wadzie informuj pisemnie lub mailowo, co będzie Twoim potwierdzeniem.
Podsumowując – przy zakupie mieszkania nie popadaj w zbytnią euforię u notariusza. Zachowaj zimną krew i sprawdź dokładnie nabyty lokal. To wymaga jeszcze odrobiny uwagi i zaangażowania, ale uwierz – warto tego przypilnować, by uniknąć kłopotów na przyszłość.