Dynamiczny wzrost stóp procentowych w ostatnim czasie sprawił, że kredytobiorcy spłacający raty kredytu hipotecznego odczuli to we własnych portfelach. Z tego powodu wielu z nich zaczęło rozważać refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku.

Takie rozwiązanie w ostatecznym rozrachunku pozwala zaoszczędzić pewną ilość gotówki. Jednak nie zawsze taka opcja jest opłacalna. Sprawdźmy, czy warto refinansować kredyt hipoteczny.

Rok 2021 zakończył się rekordowo wysokim wynikiem w segmencie kredytów hipotecznych. W roku tym udzielono takich zobowiązań na łączną kwotę 86 mld zł. Liczba nowych umów kredytowych zwiększyła się o 256 tys. Całkowita liczba aktywnych umów kredytów mieszkaniowych przekroczyła 2,5 mln sztuk. Zadłużenie z tytułu zobowiązań hipotecznych wyniosło 500 mld zł. Dodatkowo w roku 2021 nastąpiła kontynuacja wzrostowego trendu dotyczącego średniej wartości kredytu hipotecznego. Jego przeciętna wysokość w ciągu 12 miesięcy 2021 roku wyniosła 334 119 zł (źródło: https://zbp.pl/Aktualnosci/Wydarzenia/Raport-AMRON-SARFiN-Q4-2021-Rekordowy-rok-w-hipotekach). Te wszystkie liczby pokazują, że wielu Polaków zaciągnęło w 2021 roku kredyt hipoteczny. Niestety, szybko musieli się zmierzyć z rosnącymi ratami tych kredytów. Wzrosło zatem zainteresowanie refinansowaniem kredytu.

 

Refinansowanie kredytu hipotecznego – co to znaczy

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na wcześniejszej spłacie dotychczasowego zobowiązania za pomocą kredytu zaciągniętego w innym banku. Zobowiązanie nie znika i nadal musimy je spłacać, jednak już na rzecz innej instytucji finansowej. Aby refinansowanie kredytu mieszkaniowego było opłacalne dla kredytobiorcy, nowa oferta musi być korzystniejsza niż dotychczasowa i przynosić realne oszczędności.

Refinansowanie kredytu hipotecznego warto rozważyć tylko w przypadku, gdy:

  • dotychczasowe zobowiązanie jest droższe niż oferty aktualnie dostępne na rynku;
  • negocjacje z dotychczasowym kredytodawcą o obniżenie kosztów zobowiązania nie przynoszą rezultatu;
  • kredytobiorca chce obniżyć ratę kredytu lub wydłużyć okres spłaty zobowiązania, a minął zastrzeżony w umowie czas, w którym bank mógł naliczyć dodatkową opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania;
  • kredytobiorca znalazł korzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego;
  • zmieniła się sytuacja finansowa kredytobiorcy, np. ma wyższą zdolność kredytowa i może uzyskać korzystniejsze warunki kredytowania.

 

Wzrost stóp procentowych a refinansowanie kredytu

Po ostatnim wzroście stop procentowych i idącą za tym podwyżką rat kredytu wielu kredytobiorców zaczęło zastanawiać się nad refinansowaniem kredytu hipotecznego. Często takie decyzje spowodowane są doświadczeniem rodziny czy przyjaciół lub powodowane zmianą kredytu na wersję ze stałym oprocentowaniem.

W przypadku, gdy rata kredytu wzrosła o kilkanaście procent (kilkaset złotych), a dodatkowo rosną ceny opłat i produktów spożywczych, w budżecie domowym zaczyna brakować pieniędzy. Kredytobiorcy zaczynają szukać oszczędności, np. przez zmniejszenie kosztów kredytu. Jedną z opcji jest refinansowanie kredytu lub zamiana oprocentowania na okresowo stałe. Jednak zanim podejmiemy jakąkolwiek decyzję, powinniśmy sprawdzić, czy nie mamy w umowie kary za spłacenie lub nadpłacenie kredytu w ciągu pierwszych lat kredytowania.

 

Zmiana oprocentowania na stałe – czy się opłaca?

Oprocentowanie kredytu na stałe najczęściej chcą zmienić kredytobiorcy, którzy spłacają zobowiązanie od niedawna. Na ogół przy podpisywaniu umowy mogą zdecydować, czy wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Najczęściej wybierają zmienne, sugerując się niższą ratą na początku spłacania zobowiązania. Niestety, po jakimś czasie rata zmienna może być wyższa od tej wyliczonej z oprocentowaniem stałym. Dodatkowo biorąc pod uwagę wzrost wskaźnika WIBOR, należy liczyć się z kolejną podwyżką raty. Natomiast osoby, które spłacają kredyt już przez dłuższy czas, zdają sobie sprawę, że rata kredytu raz może być niższa raz wyższa w zależności od poziomu stóp procentowych.

Warto wiedzieć, że kredyty udzielone niedawno mają na ogół wysokie marże, ponieważ banki wykorzystywały niskie stopy procentowe do podwyższania marż. W przypadku, gdy kredytobiorca chce uniknąć wzrostu miesięcznego zobowiązania, korzystając ze stałego oprocentowania, może wybrać dwa rozwiązania:

  • złożyć wniosek o aneks do aktualnej umowy kredytowej i zmienić sposób ustalania oprocentowania w tym samym banku. W tym celu konieczna będzie analiza zdolności kredytowej kredytobiorcy, weryfikacja wyceny nieruchomości oraz historia kredytobiorcy w BIK;
  • wybrać kredyt ze stałą (okresowo) stopą procentową, jednak w innym banku. W tym przypadku kredytobiorcę czeka cały proces kredytowy. Po jego przejściu może liczyć na pięcioletni okres naliczania raty ze stałym oprocentowaniem.

W obydwu przypadkach do tych zmian dochodzą jeszcze koszty związane z produktami dodatkowymi jak konto, ubezpieczenie itd. Warto także wziąć pod uwagę fakt, że może dojść do sytuacji, iż WIBOR przestanie rosnąc i wtedy stałe oprocentowane nie będzie już takie korzystne.

 

Czy warto refinansować kredyt hipoteczny?

Refinansowanie kredytu hipotecznego opłaca się w przypadku, gdy znajdziemy ofertę z niższą marżą. Obniżenie marży w skali kilkudziesięciu lat kredytowania daje duże oszczędności. Kolejnym ważnym wskaźnikiem, który może wpłynąć na opłacalność refinansowania kredytu mieszkaniowego, jest WIBOR. Wystarczy zamiana kredytu opartego na WIBOR 6M na taki, w którym podstawą jest WIBOR 3M i od razu oprocentowanie spadnie o około 0,4 – 0,5 punktu procentowego. To pozwoli obniżyć koszt odsetkowy oraz zmniejszyć ratę kredytu.

Refinansowanie kredytu może być opłacalne dla kredytobiorcy. Jednak zanim zdecydujemy się na takie rozwiązanie, warto przeanalizować swoją umową kredytową, aby sprawdzić, czy możemy przenieść się do innego banku bez dodatkowych kosztów. Zanim się na  to zdecydujemy, warto spróbować negocjować obniżenie kosztów kredytu ze swoim bankiem. Unikniemy w ten sposób kolejnych formalności i opłat.