Na jakiej podstawie  w jakim zakresie odpowiada deweloper? Czy może on uchylić się przed rękojmią i jaki czas na zgłoszenie wady ma nabywca? Czy deweloper może zejść z ceny w razie, gdyby mieszkanie lub dom miały wadę?

 

Cały czas, od wielu lat na rynku nieruchomości panuje hossa i dotyczy ona zarówno nieruchomości na rynku wtórnym, jak i deweloperskim. Wynika to dwóch powodów: Polacy nadal nie mają gdzie mieszkać, to po pierwsze. A po drugie nieruchomości lokalowe są uznane za jedną z najlepszych inwestycji ostatnich lat. Uznaje się je za stosunkowo bezpieczne i zyskujące na wartości dość dynamicznie. Każdy z nas marzy o przytulnym przysłowiowym M3, bardzo często zaciągamy na nie kredyt lub wydajemy oszczędności życia. Co jednak mamy zrobić, jeżeli nasze wymarzone mieszkanie okazuje się mieć rysy…
i to dosłownie?

Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania domu

Ile czasu ma nabywca na zgłoszenie roszczeń z tytułu wad ukrytych mieszkania?

 

Na zgłoszenie wad fizycznych lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywca  ma pięć lat – art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Ale należy pamiętać, że tak naprawdę powinno się dokonać zgłoszenia deweloperowi bez zbędnej zwłoki.

 

Wady mieszkania deweloperskiego – co zrobić?

 

Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że deweloper odpowiada z tytułu rękojmi sprzedanej rzeczy (art. 556 i n. k.c.), bowiem z art. 354 k.c. wynika, że przedmiot umowy winien być wykonany z należytą starannością i zgodnie z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Odwołanie do przepisów Kodeksu cywilnego wynika z dyspozycji art. 27 ust. 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku.

Sąd Najwyższy uchwałą w pełnym składzie obu Izb: Cywilnej i Administracyjnej stwierdził, że ocena wady fizycznej lokalu musi być dokonana pod kątem normatywno-funkcjonalnym, co dało większe uprawnienia do dochodzenia swoich roszczeń dla nabywcy lokalu. Uchwała ta ma charakter reguły prawnej i jest wiążąca dla pozostałych sądów (sygn. III CZP 48/88, 30 grudnia 1988 r.)

Wadliwość ma charakter bezwzględny, to znaczy że odpowiedzialność dewelopera nie ma związku z jego winą. Tak więc niedbalstwo, czyli brak staranności wykonania, to działanie zawinione, natomiast działanie z zachowaniem wszystkich obiektywnych zasad sztuki budowlanej jest działaniem niezawinionym, lecz nie zwalnia dewelopera takie działanie od odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

kredyt hipoteczny

Czego można żądać od dewelopera w przypadku wady lokalu?

 

Na podstawie art. 560 k.c. nabywca lokalu w przypadku ujawnienia się wady fizycznej przedmiotu ma dwie możliwości:

  • Zażądać odstąpienia od zawartej umowy,
  • Albo żądać obniżenia ceny.

Ważnym jest, że każde z tych działań nie ma charakteru naprawczego. Natomiast w skrajnych przypadkach, jeżeli uda się przypisać deweloperowi winę i jednocześnie zaistniała szkoda przyczyniła się do innych zdarzeń losowych, to nabywcy może przysługiwać roszczenie odszkodowawcze oraz o zadośćuczynienie.

Czy łatwo jest ustalić kwotę roszczeń o obniżenie ceny lub o odszkodowanie? Zdecydowanie nie – jest to zadanie dla doświadczonej kancelarii odszkodowawczej, która przeanalizuje orzecznictwo i oszacuje faktycznie powstałe szkody.