Nowe prawo deweloperskie – co nowego się szykuje? Kiedy zacznie obowiązywać? Czy ceny mieszkań poszybują w górę? Co się zmieni
w funkcjonowania inwestorów i jakie będzie to miało znaczenie dla klientów? Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

 

 

Odpowiadamy na Wasze pytania…

Nowa ustawa deweloperska – ceny mieszkań pójdą w górę

Nowe prawo dla deweloperów – szansa czy zagrożenie dla rynku nieruchomości?

 

Właśnie Sejm przegłosował nową ustawę dla deweloperów, ma ona zastąpić prawo z 2011 roku o ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Ustawę przygotował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Po wnikliwej analizie, trzeba przyznać, że szykuje się mała rewolucja na rynku mieszkań nowych – deweloperskich. Z całą pewnością inwestorów będzie czekała cała lista nowych obowiązków, ale od początku.

 

Umowa rezerwacyjna

 

Umowa rezerwacyjna ma zostać szczegółowo unormowana w nowej ustawie. Na podstawie nowych przepisów – art. 32. sporządzenie prawidłowo umowy rezerwacyjnej będzie jednym
z podstawowych obowiązków dewelopera uregulowanym w art. 29 i n.

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej “rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

 

DFG – to zupełna nowość. Instytucja, której wagę podkreślono w nazwie ustawy dodając do tytułu informację o DFG. Sam fundusz ma być poniekąd odpowiednikiem BFG (Bankowy Fundusz Gwarancyjny). Jednak w przeciwieństwie do BFG, odpowiedzialność DFG ma być znacznie wyższa niż jedyne 100 000 euro na klienta – rozdział 8 ustawy, art. 46 i n. Będzie on połączony i obsługiwany przez UFG – Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej “Funduszem”, stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

DFG ma pokrywać straty kupujących na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Będzie to z całą pewnością skok milowy dla wzmocnienia bezpieczeństwa finansowego kupujących.

Fundusz będzie utrzymywany ze składek opłacanych przez deweloperów. I tutaj uwaga – wysokość składki będzie zależna od wyboru, jaki mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) wybierze sobie w banku deweloper. W przypadku MRP otwartego składka ma wynieść – 1%, w przypadku MRP zamkniętego, będzie to 0,1% wartości inwestycji.

 

kredyt hipoteczny

Otwarty a zamknięty MRP

 

Mieszkaniowe rachunki powiernicze dzielą się na otwarte i zamknięte. Otwarte polegają na tym, że deweloper może korzystać ze środków wpłaconych przez kupujących w miarę, jak będzie kończył poszczególne etapy inwestycji. To dzisiaj najpopularniejszy wśród deweloperów rodzaj MRP, ponieważ umożliwia im ograniczenie korzystania z kredytów hipotecznych czy innych form finansowania inwestycji.

Natomiast i tutaj szykują się zmiany – i to nie małe. Obecnie deweloper może wypłacić kolejną transzę środków z otwartego MRP, jeżeli kierownik budowy stwierdzi w dzienniku budowy, że dany etap został wykonany prawidłowo i zakończony.

Po zmianach kierownik budowy ma być jeszcze dodatkowo kontrolowany przez  rzeczoznawcę w zakresie budownictwa, który zostanie powołany przez bank. Ma to być dodatkowe zabezpieczenie przed nierzetelnym wykorzystaniem środków zgromadzonych na otwartym MRP.

Zamknięty MRP jest znacznie bezpieczniejszy dla kupujących, jednak deweloper do czasu zakończenia budowy, odbioru budynku i przekazania prawa własności lokali zarezerwowanych nie ma prawa naruszyć środków zgromadzonych na MRP. Przez to będzie zmuszony do finansowania inwestycji ze źródeł nie pochodzących bezpośrednio od kupujących. Po wtóre, po zmianach będzie musiał właśnie czekać, aż kupujący ostatecznie podpisze akt notarialny, a to może być czasami problemem, jeżeli z przyczyn losowych ten nie stawi się u notariusza. Wówczas deweloper ma obowiązek wezwać go do wywiązania się z umowy i musi mu dać termin 60 dni. Na rynku budowlanym jest to bardzo długi okres czasu.

Ceny mieszkań w górę

 

Ceny mieszkań prawdopodobnie również z powodu nowej ustawy pójdą w górę, ponieważ na deweloperów spadnie cała lista nowych obciążeń organizacyjnych oraz finansowych, jak chociażby składka na DFG, czy utrudnienia związane z obsługą mieszkaniowych rachunków powierniczych. Także obowiązki informacyjne na etapie zawierania umów rezerwacyjnych mogą stanowić kolejną przeszkodę, którą aby pokonać, deweloperzy będą musieli zainwestować w większy i lepiej przeszkolony dział sprzedaży.

Flipperzy pod ostrzałem

Nie tylko deweloperów dotyka nowa ustawa. Również flipperzy będą mieli nowe obowiązki. Flipper, czyli przedsiębiorca, który nabywa prawo do lokalu – podpisuje umowę rezerwacyjną i wpłaca transze zgodnie z harmonogramem, a następnie odstępuje za dodatkowym wynagrodzeniem lokal właściwemu lokatorowi. Ten obszar nieruchomości bardzo rozwinął się w ostatnich czasach, jednak teraz i na tych przedsiębiorcach będzie spoczywał pewien obowiązek ustawowy dotyczący chociażby informacji, czy przedstawienia kupującemu prospektu.

 

 

Podsumowując – nie ulega wątpliwości, że nowa regulacja przyczyni się do wzrostu cen mieszkań.