Jak prowadzić negocjacje z deweloperem? Czy łatwo wytargować rabat? Co wpływa na cenę mieszkania deweloperskiego? Czy cena oferowana bardzo różni się od ostatecznej? Kto może liczyć na duży rabat u dewelopera?

 

Zakup mieszkania to zawsze duże wyzwanie, zarówno logistyczne, jak i finansowe. Jak wytargować duży rabat u dewelopera i czy to w ogóle jest możliwe? Wyjaśniamy krok po kroku.

 

W 2021 roku nadal jest duży boom na mieszkania deweloperskie w całej Polsce. Można śmiało powiedzieć, że jeszcze nigdy tyle mieszkań w naszym kraju nie było budowanych. Obecny boom ma nietuzinkowy charakter, ponieważ nie napędza go gospodarka, która
w okresie pandemii pikuje w dół, ani popyt na mieszkania pod wynajem, ale przeciwnie – lokata. Ludzie masowo relokują środki pieniężne z różnych innych, dotychczasowych miejsc, jak „przysłowiowa skarpeta”, czy lokata w banku. Wszystko to wynika ze strachu przed inflacją. Polacy nadal, jak widać słusznie, uznają nieruchomości, a zwłaszcza mieszkania za najbardziej pewny cel inwestycji, inwestycji, która może przynieść realną stopę zwrotu, a co najważniejsze, inwestycję, która w tych niepewnych czasach jest bezpieczna. Mieszkanie jest też bezpieczniejsze, niż dom, czy działka budowlana bądź rolna, ponieważ stosunkowo łatwiej nim obrócić, sprzedać lub wynająć w razie potrzeby finansowej.

Mieszkanie deweloperskie, to cel inwestycyjny wielu Polaków, ponieważ jego cena najszybciej wzrasta. Wartość lokalu wykończonego „pod klucz” może wzrosnąć nawet do kilkudziesięciu procent.

Ale aby zarobić, trzeba najpierw zaoszczędzić – a zaoszczędzić można negocjując jak najkorzystniejszą cenę z deweloperem.

 

Co wpływa na cenę mieszkania deweloperskiego?

 

Przede wszystkim należy pamiętać, że deweloper, jak każdy sprzedawca w sklepie, ma margines na negocjacje, a cena, którą przedstawia w ofercie nigdy nie powinna być ostateczną.

Czynników, które kształtują cenę jest wiele, przede wszystkim są to:

  • lokalizacja inwestycji,
  • stan finansowy dewelopera,
  • wielkość kupowanego mieszkania,
  • ilość sprzedanych mieszkań.

 

Lokalizacja

 

Zacznijmy od początku. Lokalizacja ma zwykle kluczowe znaczenie dla nabywcy. Jej ocena jest względna – jedni cenią sobie centrum miasta i bliskie sąsiedztwo sklepów, galerii, kin, czy metra lub dworca PKP. Inni zaś wolą spokój, ciszę i widok na zieleń za oknem. Jeżeli kupujecie mieszkanie i macie w planach negocjacje ceny (a powinniście je zawsze mieć), to nigdy, ale to nigdy na głos nie zachwycajcie się lokalizacją w obecności dewelopera. To na wstępie skreśla Wasze szanse na wykorzystanie argumentu pod tytułem: „rozważam tę lokalizację, ale jeszcze jadę obejrzeć dwa inne mieszkania”. Jeżeli popadacie w zachwyt co do miejsca, to deweloper otrzymuje jasny sygnał, że w negocjacjach sprzedażowych jego stanowisko może być twardsze.

W lepszej sytuacji są ci z kupujących, którzy oglądają mieszania  w nowych dzielnicach, gdzie powstaje jednocześnie kilka inwestycji. Wtedy deweloper wie, że faktycznie macie wybór w danej okolicy.

 

Kondycja finansowa dewelopera

 

Na negocjacje, jak na wojnę, należy się przygotować. Wielu deweloperów, zwłaszcza na  początku inwestycji nie ma zabezpieczonego całego kapitału i chce jak najszybciej rozpocząć sprzedaż. W tym momencie negocjacje ceny mają dużą szansę powodzenia. Nie można też zapominać, że kupuje się mieszkania wyłącznie u sprawdzonych i wiarygodnych deweloperów.

 

Wielkość lokalu a cena

 

Metraż kupowanego lokalu ma bardzo duże znaczenie. Każdy chciałby mieć ładny układ mieszkania i zawsze ten jeden pokój więcej jest mile widziany. I znów należy się zastanowić jak dobrze poprowadzić negocjacje. Częstym chwytem wytrawnych kliperów jest rozpoczęcie procesu negocjacji od oglądania prospektów mieszkania mniejszego niż faktycznie zamierzają nabyć. Dlaczego? Powód jest – deweloper zawsze chce sprzedać więcej, jak każdy sprzedawca i zawsze, kiedy oglądamy dwa pokoje zaproponuje nam obejrzenie oferty mieszkania trzypokojowego. I to jest dobry moment na rozpoczęcie negocjacji o cenę.

„Tak – rozważylibyśmy zakup trzypokojowego lokum dla córki, ale przygotowaliśmy się na mniejszy wydatek. Gdyby można było liczyć na rabat…” I już zaczynamy rozmowę. Jednocześnie to deweloper wyszedł z ofertą i po jego stronie jest teraz czas na ustępstwa.

 

Ilość sprzedanych mieszkań

 

Cena zależy bardzo często od szybkości w jakiej mieszkania w danej lokalizacji się sprzedają. Jeżeli lista oczekujących kupujących jest dłuższa niż wolnych lokali, to nikłe są szanse na udane negocjacje. Natomiast jeżeli wiadomo, że dana inwestycja ma, póki co, mniejsze powodzenie, to istnieje spora szansa na przeprowadzenie owocnych rozmów.

 

Czy zawsze chodzi o pieniądze?

 

Jeżeli nie wiadomo o co chodzi, to chodzi  pieniądze, jak mówi stare przysłowie. Jest w tym wiele prawdy, ale należy pamiętać, że kupując mieszkanie można negocjować nie tylko cenę, ale także inne elementy, jak garaż lub komórkę lokatorską, lepszy stan wykończenia lokalu czy drobne przeróbki już na etapie deweloperskim.

Na uwagę zasługuje fakt, że rabaty udzielane przez deweloperów przedstawiały się w 2020 roku na poziomie nawet do 10%. To bardzo dużo i widać wyraźnie wpływ pandemii na kształtowanie się rynku mieszkań deweloperskich.

 

Negocjacje jak dobry mecz

 

Negocjacje są jak dobry mecz (zob. P. Siejak). Należy się do nich przygotować i to solidnie. Jeżeli nie umiesz negocjować (nie każdy ma świetne umiejętności interpersonalne), to zabierz na rozmowy kogoś z rodziny lub przyjaciela, który ci w tym pomoże. Przygotuj się, zbierz dane o deweloperze, rozważ kilka wariantów negocjacyjnych i zdefiniuj swoje cele: większy metraż, dodatkowe pomieszczenie (komórka lokatorska, miejsce parkingowe), czy wyższy standard wykończenia lokalu. Nigdy nie negocjuj, jeżeli nie masz czasu lub jesteś nieprzygotowany. Jeżeli brak ci informacji,  to przełóż spotkanie i umów się z deweloperem na drugi dzień. Pamiętaj to Twoje mieszkanie i za Twoje pieniądze.