Czy możliwy jest zakup mieszkania bez wkładu własnego? Jak wygląda procedura? Jakie warunki stwarza nowa ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym?

Czy każdy może skorzystać z programu?  I najważniejsze pytanie, czy zakup mieszkania bez wkładu własnego jest opłacalny?

Planujesz zakup mieszkania? Jeżeli tak, to przeczytaj i zobacz czym były zapowiedzi rządu,
a co przewiduje ustawa?

Mieszkanie na kredyt

Zakup wymarzonego mieszkania lub domu, albo działki pod budowę to zawsze duży wydatek. Różne są teorie, na temat tego, jak najlepiej je sfinansować. Niektórzy mówią, że jeżeli Cię stać, to kup za gotówkę. Inni twierdzą, że jeżeli masz gotówkę, to tym bardziej bierz kredyt. Ale są jeszcze takie osoby, których na zakup za gotówkę zwyczajnie nie stać
i muszą wesprzeć się kredytem. Najczęściej jest to kredyt hipoteczny na kilkanaście lat, czasami nawet na trzydzieści. Oczywiście niektórzy wspomagają się kredytem gotówkowym lub obrotowym, ale tylko wtedy, gdy posiadają większość kapitału niezbędnego na zakup mieszkania, a kredyt ma być tylko wsparciem finansowym i to krótkoterminowym.

Dotychczasowe przepisy nie pozwalały udzielać kredytu bez wkładu własnego. Zasadniczo potrzebny był wkład własny rzędu minimum 20% – niebagatelna suma, biorąc pod uwagę obecne ceny nieruchomości. W pewnych sytuacjach kredyt mógł być udzielony przy wkładzie własnym rzędu 10%, ale wówczas bank wymagał wykupienia dodatkowego produktu finansowego, tak zwanego ubezpieczenia niskiego wkładu.

Jednak wiele osób nie posiadało nawet takich pieniędzy. W związku z reformami gospodarczymi obecny rząd wprowadził ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z 1 października 2021 roku, która weszła w życie 26 maja tego roku. Ustawa ta ma być odpowiedzią na potrzeby mieszkaniowe polskich rodzin i realnym wsparciem dla młodych osób. Przyjrzymy się dokładnie co takiego ona zawiera i czy rzeczywiście jest dobra dla każdego.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym

Nowa ustawa, która obowiązuje od końca maja 2022 roku była przewidzianą reformą w ramach tak zwanego programu „polski ład”. Wielu ekspertów uważa, że cała reforma była wprowadzana bardzo szybko i bez właściwych przygotowań. Przewiduje ona, że Bank Gospodarstwa Krajowego będzie udzielał na preferencyjnych warunkach gwarancji bankowych w wysokości „brakującej kwoty” wkładu własnego. Pytanie jest jednak następujące: czy osoby nieposiadające oszczędności w wysokości 10-20% kredytu hipotecznego stać na jego zaciągnięcie. Czy w przyszłości ten program nie spowoduje, że powstanie rzesza ludzi, którzy nie są w stanie spłacać kredytu?

Program jest przewidziany dla osób, które chcą sfinansować zakup mieszkania, domu lub budowę czy też wykończenie tegoż. Ustawa ograniczona jest w czasie i zakłada się, że z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego można skorzystać do 31 grudnia 2030 roku. Mogą skorzystać z niego osoby prowadzące gospodarstwo domowe w Polsce, jak również za granicą, o ile posiadają obywatelstwo polskie.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony bez wymagań w zakresie minimalnej wysokości wkładu własnego kredytobiorcy, w walucie polskiej i na okres co najmniej 15 lat.

Kto może skorzystać z programu?

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony, w przypadku, gdy osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej. Wyłączenie stanowi również okoliczność, gdy osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub udzielono im innego kredytu gwarantowanego.

Jednak warto zauważy, że jeżeli ktoś posiada dwoje dzieci, a ma na własność lokal poniżej 50 m² to skorzystać z programu może. Podobnie jest przy trojgu dzieci, wówczas limit wynosi 75 m² a przy czworgu – 90 m². Limit jest zniesiony dla rodzin wielodzietnych z co najmniej pięciorgiem dzieci.

W myśl art. 6 ustawy część gwarantowanego kredytu nie może przekraczać 100 000 zł, a gwarancji udziela Bank Gospodarstwa Krajowego we własnym imieniu i na własny rachunek. Nieruchomość nabyta w ramach programu nie może być do końca trwania kredytu wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Spłata rodzinna

Spłata rodzinna to dodatkowy bonus. BGK dokona spłaty w przypadku pojawienia się drugiego lub kolejnego dziecka w rodzinie. Dokonywana jest ona w wysokości:

• 20 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie dziecko,
• 60 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o trzecie albo kolejne dziecko, jednak nie w kwocie wyższej niż wysokość pozostałej do spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wysokość pozostałej do spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego ustala się na dzień powiększenia rodziny, czyli z chwilą urodzenia dziecka.

BGK dokonuje na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej, jeżeli:

• osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego innego niż nabyty albo wybudowany z wykorzystaniem środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
• osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• powiększenie gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko nastąpiło w okresie spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
• kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
• umowa gwarantowanego kredytu mieszkaniowego nie została wypowiedziana.

Spłata rodzinna dokonywana jest na wniosek kredytobiorcy złożony w ciągu roku od dnia urodzenia się dziecka.

Czy mieszkanie bez wkładu własnego jest możliwe?

Podsumowując, należy zauważyć dwa obszary. Po pierwsze program przewidziany w ustawie nie jest dla każdego. Mocno premiowane będą rodziny wielodzietnie. Jest to pewna forma dyskryminacji osób młodych, stawiających na karierę, bądź niechcących posiadania dzieci. Po drugie, program będzie generował dalszy wzrost cen nieruchomości, a biorąc pod uwagę przewidziane limity może okazać się, że za pięć lat ustawa ta nie będzie miała prawa bytu. Poza tym na krytykę zasługuje fakt, że pieniądze podatników rząd pompuje w rzeczywistości  do kieszeni banków i deweloperów. Tak naprawdę to jednak czas zweryfikuje, jak wiele będzie wniosków i beneficjentów programu „Gwarantowany kredyt mieszkaniowy”.