Dlaczego bank bada księgę wieczystą? Jak ustalić jej numer? Co zrobić, jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej? Co oznacza pojęcie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych? Jak sprawdzić samodzielnie księgę wieczystą?

 

Odpowiadamy na te pytania.

 

Co zawiera księga wieczysta i jak ustalić jej numer?

 

Księga wieczysta, to dokument elektroniczny i/lub papierowy o charakterze jawnym, ale nie publicznym. To znaczy, że jej zawartość może przeglądać każdy, kto posiada numer konkretnej księgi. Numer księgi, a nie adres nieruchomości, bo to są zupełnie dwie różne sprawy. Numer księgi wieczystej nieruchomości, którą pragniecie nabyć można ustalić na trzy sposoby:

  • poprosić obecnego właściciela o jego podanie,
  • złożyć wniosek do sądu (do wydziału ksiąg wieczystych), ale tutaj należy podać uzasadnienie, to znaczy wykazać interes prawny,
  • skorzystać z jednego z wielu płatnych narzędzi do ustalania numeru księgi po adresie nieruchomości.

 

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

 

Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy. Jeżeli znamy już numer księgi, to najłatwiej jest przeglądać ją za pośrednictwem strony Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

  • I Dział – to oznaczenie nieruchomości,
  • II Dział – właściciel lub użytkownik wieczysty,
  • III Dział – prawa na nieruchomości, czyli wszelkiego rodzaju roszczenia wobec niej, jak użytkowanie, najem wpisany do Księgi wieczystej, służebność,
  • IV Dział – hipoteka.

 

Co oznacza rękojmia wiary ksiąg wieczystych

 

Dla weryfikacji stanu prawnego nieruchomości treść ksiąg wieczystych jest niezwykle ważna, bowiem może się okazać, że stan faktyczny jest rozbieżny z tym co jest zapisane w księdze wieczystej. Ale właśnie z uwagi na to, że księgi dysponują nadaną przez ustawodawcę rękojmią wiary publicznej, uważa się, że to co jest w nich ujawnione ma pierwszeństwo dowodowe i strona, która uważa, że księga nie odpowiada stanowi faktycznemu musi wytoczyć powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej danej nieruchomości.

 

Z tego to właśnie powodu księgi wieczyste są tak ważne dla banku.

kredyt hipoteczny

Co sprawdza bank w księdze wieczystej

 

Już do wydania tak zwanej promesy, czyli obietnicy wydania pozytywnej decyzji kredytowej bank zażąda od nas numeru księgi wieczystej nieruchomości, na której ma być ustalona hipoteka. Analitycy bankowi będą ją sprawdzać skrupulatnie. Najważniejsze jednak są działy: III i IV. Jeżeli bowiem na nieruchomości są ustanowione wpisy komornicze, służebność dożywotniego zamieszkiwania, czy hipoteki pozabankowe, to wówczas bank z pewnością odmówi udzielenia kredytu. Jedynie hipoteka innego banku lub służebność przejazdu albo przechodu mogą nie stanowić przeszkody dla banku.

 

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej – mieszkanie spółdzielcze własnościowe

 

Reliktem poprzedniego ustroju, stanem przejściowym są w Polsce mieszkania o statusie własnościowych spółdzielczych, to znaczy bez księgi wieczystej. Wbrew pozorom jest takich mieszkań całkiem sporo na rynku nieruchomości.

Kupując takie mieszkanie musicie otrzymać ze spółdzielni zaświadczenie, w  którym będą następujące informacje dotyczące: oznaczenia lokalu, metrażu, właściciela i zgoda na założenie księgi wieczystej. Tylko w takim przypadku bank wyda zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego dla mieszkania spółdzielczego własnościowego.

 

 

Kredyt na mieszkanie od dewelopera

 

Mieszkania od dewelopera, to tak naprawdę w wielu przypadkach kupowanie „dziury w ziemi”. Kiedy już sprawdzicie wiarygodność dewelopera i jesteście zdecydowani na zakup zupełnie nowego mieszkania, to pamiętajcie, że bank i tak poprosi Was o podanie numeru księgi wieczystej działki na której budowana jest inwestycja. Po wtóre banki oczywiście udzielają kredytów hipotecznych na mieszkania deweloperskie, ale jednak pod pewnymi dodatkowymi warunkami. Przede wszystkim kupujący musi zgodzić się na ubezpieczenie pomostowe, czyli rodzaj zabezpieczenia, które będzie chroniło udzielony kredyt w okresie pomiędzy jego uruchomieniem a założeniem księgi wieczystej i ustanowieniem hipoteki.

 

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

 

Bardzo częstym rodzajem transakcji jest taka, w której to mieszkanie jest obciążone hipoteką, a część środków, czyli Wasza zapłata będzie stanowiła spłatę kredytu zbywcy. Jak to wygląda w praktyce? Sprzedający musi zawnioskować do swojego banku o oświadczenie, że ten zgadza się na transakcję i podaje wszystkie dane niezbędne do jej przeprowadzenia (przede wszystkim kwotę zadłużenia i numer rachunku) oraz oświadczenie, że zdejmie hipotekę po spłaceniu kredytu.

Następnie, kiedy Wasz kredyt zostanie już uruchomiony, a środki lub ich część wpłynie do banku sprzedającego, to wówczas sprzedający występuje do banku z wnioskiem o zaświadczenie, że kredyt został w całości spłacony. Takie zaświadczenie stanowi podstawę do złożenia wniosku do Sądu Rejonowego (wydziału wieczystoksięgowego) o wykreślenie hipoteki. Koszt wniosku to 100 zł.

 

Jak można zauważyć, kredyt hipoteczny i księga wieczysta nieruchomości są niezwykle ze sobą powiązane w procesie zakup nieruchomości. Dla banku księga jest niejako gwarancją stanu prawnego nieruchomości. Nigdy nie bagatelizujcie sprawdzenia jej treści, a jeżeli nie potraficie samodzielnie tego dokonać, to poproście specjalistę – notariusza, doradcę nieruchomości, czy doradcę kredytowego.