Zakup mieszkania, a szczególnie nowego, to marzenie wielu Polaków. Planując jednak nabycie takiego mieszkania od dewelopera za kredyt hipoteczny, warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii.

 

Mieszkanie od dewelopera często kupuje się jeszcze przed faktycznym wybudowaniem nieruchomości. To oznacza, że musimy odpowiednio zadbać o nasze interesy. Do tego transakcja jest często finansowana kredytem hipotecznym, co sprawia, że dochodzą dodatkowe formalności i koszty. Podpowiadamy, jak się z tym uporać.

 

Wybór mieszkania

 

Kluczowa decyzja czeka nas już na samym początku procesu kupowania nieruchomości. Musimy bowiem dokonać wyboru odpowiedniego dla nas mieszkania. To wymaga zwrócenia uwagi na kilka ważnych kwestii. Przede wszystkim należy się zastanowić, w jakiej części miasta chcielibyśmy mieszkać. Gdy to ustalimy, trzeba zapoznać się z inwestycjami realizowanymi lub planowanymi w danym miejscu. Należy zastanowić się, jakie potrzeby naszej rodziny musi zaspokajać mieszkanie (np. liczba pokoi), czy w okolicy jest dobra infrastruktura i jakie są ceny nieruchomości w wybranym miejscu.

 

Prospekt informacyjny

 

Wybór mieszkania od dewelopera ułatwi prospekt informacyjny. Taki dokument musi przygotować każdy deweloper, aby udostępnić go zainteresowanym kupnem nieruchomości klientom. Nie trzeba przy tym podpisywać żadnej umowy z deweloperem. Kwestie dotyczące między innymi prospektu informacyjnego określa tzw. ustawa deweloperska. W prospekcie informacyjnym znajdziemy dokładne informacje na temat inwestycji (całego budynku i poszczególnych mieszkań), a także dane o poprzednich inwestycjach dewelopera. Z prospektu dowiemy się, kiedy planowane jest zakończenie inwestycji oraz możemy zapoznać się ze wzorem umowy deweloperskiej.

 

Wiarygodność dewelopera

 

Zanim zdecydujemy się na ostateczny wybór mieszkania, trzeba koniecznie sprawdzić wiarygodność dewelopera. Najlepiej zapoznać się z poprzednimi inwestycjami firmy, zweryfikować dewelopera w KRS lub CEiDG. Warto także zapoznać się z opiniami na temat dewelopera i jego nieruchomości. Dzięki internetowi nie jest to trudne. Można popytać także wśród znajomych. Być może niektórzy z nich już korzystali z usług danego dewelopera.

 

Negocjacje z deweloperem

 

Nie wszyscy wiedzą, że z deweloperem można negocjować różne elementy umowy. Przede wszystkim można negocjować cenę mieszkania. Najłatwiej osiągnąć w tym obszarze sukces już po okresie przedsprzedaży, bo wtedy deweloper jest już bardziej zdeterminowany, żeby zdobyć nabywców na wolne jeszcze lokale. Jednak negocjować można także harmonogram płatności, wprowadzenie zmian lokatorskich (indywidualne rozwiązania), zapisy w umowie deweloperskiej itd.

 

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

 

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z podpisaniem umowy z firmą. Zwykle taki proces zaczyna się od zawarcia umowy rezerwacyjnej. Dzięki niej możemy zarezerwować nieruchomość jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Przy podpisywaniu takiej umowy najczęściej konieczne jest wpłacenie zaliczki lub zadatku. Treść umowy rezerwacyjnej nie jest określona przez żadne przepisy, zatem można dowolnie ją kształtować.

 

Czasami zamiast umowy rezerwacyjnej zawiera się umowę przedwstępną. Ma ona większą moc prawną. Jednak taka umowa dotyczy tylko mieszkań już wybudowanych przez dewelopera i oddanych do użytku. Na mocy takiej umowy, po zapłaceniu zadatku lub zaliczki, deweloper wyłącza wybrane mieszkanie z oferty i rezerwuje je dla klienta na czas załatwienia wszystkich formalności.

 

Umowa deweloperska

 

Ostateczną umową, jaka jest zawierana między nabywcą mieszkania z rynku pierwotnego a jego sprzedawcą, jest umowa deweloperska. Powinny się tam znaleźć następujące informacje:

 

  • przeniesienie praw do użytkowania mieszkania na nabywcę;
  • cena mieszkania;
  • harmonogram wpłat;
  • stan prawny nieruchomości i powierzchnia działki;
  • obciążenia hipoteczne i służebność;
  • ewentualne zmiany lokatorskie;
  • powierzchnia mieszkania;
  • standard wykończenia mieszkania;
  • termin odbioru lokalu;
  • dane dotyczące rachunku powierniczego;
  • dane dotyczące kredytu;
  • kary i warunki odstąpienia od umowy.

 

Rachunek powierniczy

 

W przypadku sprzedaży mieszkań, które jeszcze nie zostały zbudowane, deweloper musi obowiązkowo posiadać rachunek powierniczy. Taki rachunek jest skutecznym zabezpieczeniem dla klienta. To specjalne konto w banku, na które klient wpłaca pieniądze. Gdy deweloper nie wywiąże się z umowy lub ogłosi upadłość, wtedy pieniądze z rachunku powierniczego wracają do wpłacającego.

 

Jak się zabezpieczyć przed odmową kredytu hipotecznego?

 

Mieszkania od dewelopera często są finansowane kredytem hipotecznym. Najpierw wybierany jest lokal, a dopiero potem udajemy się do banku załatwić formalności kredytowe. Problem polega jednak na tym, że nie każdy otrzyma kredyt hipoteczny. Warto zatem odpowiednio zabezpieczyć się na taką okoliczność, szczególnie gdy wpłaciliśmy wcześniej zaliczkę. Warto poprosić o zapis w umowie, który gwarantowałby zwrot takiej zaliczki w całości lub przynajmniej w części.

 

Dokumenty przy kredycie hipotecznym

 

Kredyt hipoteczny to skomplikowany produkt i wymaga załatwienia wielu formalności. Bank wymaga przygotowania wielu dokumentów i dotyczy to także zakupu mieszkania od dewelopera. W banku należy przedstawić między innymi:

 

  • pozwolenie na budowę wydane deweloperowi;
  • pozwolenie na użytkowanie mieszkania;
  • informacje z rejestru gruntów;
  • informacje z Księgi wieczystej;
  • prospekt inwestycji;
  • wzór umowy deweloperskiej;
  • umowę rezerwacyjną lub przedwstępną.

 

Odbiór mieszkania

 

W końcu nadchodzi dzień odbioru mieszkania. Należy się jednak do niego odpowiednio przygotować. Odbierając mieszkanie, trzeba zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Trzeba sprawdzić wszelkie usterki i niedociągnięcia, standard wykończenia, jak również stan garażu i piwnicy. Trzeba dokładnie obejrzeć każdy detal i metr mieszkania. Wszelkie uwagi powinny zostać wpisane do protokołu odbiorczego.

 

Zakup mieszkania od dewelopera ma zalety, ale i ma wady. Do pierwszych z pewnością zaliczymy możliwość wprowadzenia własnych zmian lokatorskich, jak również zakup nowoczesnego lokalu wybudowanego z nowoczesnych materiałów. Wadą mogą być dodatkowe koszty związane z remontem i wykończeniem nowego mieszkania. Jednak takie mieszkanie to często wysoki komfort i wygoda, jeśli tylko odpowiednio dobraliśmy lokal do potrzeb naszej rodziny.