Ekspert finansowy

Jakie są skutki ogłoszenia upadłości przez dewelopera

Jakie są skutki ogłoszenia upadłości przez dewelopera

Co się stanie, gdy deweloper upadnie? Czy deweloper może ogłosić upadłość? Co się stanie z nabywcami prawa do lokalu mieszkalnego po upadku dewelopera? Jakie uprawnienia przysługują osobom poszkodowanym w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera?

 

Upadłość dewelopera – co ona oznacza?

Ogłoszenie upadłości przez dewelopera jest normalnym zdarzeniem gospodarczym z punktu widzenia przepisów prawa, bowiem jak każdy przedsiębiorca, w przypadku zaistnienia odpowiednich zdarzeń deweloper ma do tego prawo. Jednakże z perspektywy klientów, zdarzenie to jest bardzo istotne, niebezpieczne i pociąga za sobą doniosłe skutki prawne.
W tym artykule omówimy najważniejsze aspekty ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Upadłość przedsiębiorca może ogłosić na podstawie przepisów ustawy – Prawo upadłościowe z 2003 roku. Co do zasady celem przeprowadzenia postępowania upadłościowego jest zakończenie działalności przedsiębiorcy, spieniężenie całego pozostałego majątku i spłacenie wierzyciel.

Jednakże w odniesieniu do deweloperów Ustawodawca przewidział postępowanie odmienne, atypowe (art. 425a i n. Prawa upadłościowego) z uwagi na ważny interes społeczny
i ekonomiczny – zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych osób, którzy nabyli… no właśnie co? Przecież jeszcze nie prawo własnościowe lokalu, którego nie ma, a jedynie roszczenie
o ustanowienie go po zakończeniu inwestycji.

Co będzie z inwestycją, kiedy deweloper ogłosi upadłość?

 

Przepisy bardzo precyzyjnie mówią o czterech możliwych wariantach:

  1. kontynuowanie przedsięwzięcia przez syndyka zmierzające do jego dokończenia – art. 425e Pr.Up.
  2. likwidacja nieruchomości, na której deweloper prowadzi przedsięwzięcie i zaspokojenie nabywców w formie pieniężnej – 425i Pr.Up,
  3. przejęcie przedsięwzięcia i kontynuowanie go przez nabywcę nieruchomości – 425l Pr.Up.
  4. zawarcie układu w celu kontynuowania przedsięwzięcia – 425n Pr.Up.

 

Każdy z wyżej wymienionych wariantów ma na celu ochronę wierzycieli w celu przeniesienia na nich prawa własności lokalu o ile racjonalne cele za tym przemawiają – art. 425b Pr.Up.

Syndyk kontynuuje budowę

 

W odróżnieniu od klasycznego postępowania upadłościowego, w przypadku gdy przedsiębiorcą jest deweloper, to uprawnienia syndyka i cel jego działalności klarują się nieco inaczej. Posiada on bowiem narzędzia do kontynuowania przedsięwzięcia – rzecz jasna za zgodą sędziego-komisarza. O wydanie takiej zgody może wystąpić każdy uczestnik postępowania upadłościowego – także nabywca, jako strona umowy deweloperskiej.

Konsekwencje kontynuacji przedsięwzięcia przez syndyka są następujące:

 

Układ w sprawie kontynuacji przedsięwzięcia

 

Zgodnie z art. 425n i n. – przedsięwzięcie związane z inwestycją można kontynuować na mocy układu z wierzycielami w trakcie postępowania upadłościowego. Z inicjatywą (propozycją układu) musi wyjść co najmniej 20% nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie zawitym – 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości.

 

Inny przedsiębiorca kontynuuje przedsięwzięcie

Z praktycznego punktu widzenia, opcja „kontynuacji” jest bardzo ciekawa. Oznacza ona, że przedsięwzięcie będzie kontynuowane przez nabywcę nieruchomości, na której znajduje się inwestycja – to znaczy przez innego dewelopera. Oczywiście do dokonania sprzedaży nieruchomości jest niezbędna zgoda sędziego-komisarza.

Ważnym jest, że w takiej sytuacji zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej nie wchodzą w skład masy upadłościowej, a co za tym idzie upadły deweloper jest odpowiedzialny solidarnie z nowym nabywcą.

Likwidacja inwestycji – co dalej z nabywcami?

 

Jeżeli nie ma żadnych społecznych czy ekonomicznych przesłanek do kontynuowania inwestycji, to wyłącznie na wniosek syndyka sędzia-komisarz udziela zgody na likwidację nieruchomości.

W takiej sytuacji:

 

W tym scenariuszu syndyk ma za zadanie doprowadzić do sprzedaży nieruchomości, gdzie realizowane było przedsięwzięcie (inwestycja), a kwota uzyskana ze sprzedaży będzie przeznaczona na warunkach ogólnych do zaspokojenia roszczeń wierzycieli.

 

W tych czterech scenariuszach można przedstawić najprościej skutki ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

 

Źródła:

  1. Witosz, Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych i jego kompetencje w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec dewelopera, „Przegląd Prawa Handlowego”, nr 5, 2012.
  2. Kruczalak-Jankowska, Wpływ ogłoszenia upadłości na umowę deweloperską w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, „Gdańskie Studia Prawnicze”, nr 2, 2010.

Artykuł napisany we współpracy z lextio.plTwoją kancelarią prawną

Exit mobile version