Co się stanie, gdy deweloper upadnie? Czy deweloper może ogłosić upadłość? Co się stanie z nabywcami prawa do lokalu mieszkalnego po upadku dewelopera? Jakie uprawnienia przysługują osobom poszkodowanym w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera?

 

Upadłość dewelopera – co ona oznacza?

Ogłoszenie upadłości przez dewelopera jest normalnym zdarzeniem gospodarczym z punktu widzenia przepisów prawa, bowiem jak każdy przedsiębiorca, w przypadku zaistnienia odpowiednich zdarzeń deweloper ma do tego prawo. Jednakże z perspektywy klientów, zdarzenie to jest bardzo istotne, niebezpieczne i pociąga za sobą doniosłe skutki prawne.
W tym artykule omówimy najważniejsze aspekty ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Upadłość przedsiębiorca może ogłosić na podstawie przepisów ustawy – Prawo upadłościowe z 2003 roku. Co do zasady celem przeprowadzenia postępowania upadłościowego jest zakończenie działalności przedsiębiorcy, spieniężenie całego pozostałego majątku i spłacenie wierzyciel.

Jednakże w odniesieniu do deweloperów Ustawodawca przewidział postępowanie odmienne, atypowe (art. 425a i n. Prawa upadłościowego) z uwagi na ważny interes społeczny
i ekonomiczny – zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych osób, którzy nabyli… no właśnie co? Przecież jeszcze nie prawo własnościowe lokalu, którego nie ma, a jedynie roszczenie
o ustanowienie go po zakończeniu inwestycji.

Co będzie z inwestycją, kiedy deweloper ogłosi upadłość?

 

Przepisy bardzo precyzyjnie mówią o czterech możliwych wariantach:

  1. kontynuowanie przedsięwzięcia przez syndyka zmierzające do jego dokończenia – art. 425e Pr.Up.
  2. likwidacja nieruchomości, na której deweloper prowadzi przedsięwzięcie i zaspokojenie nabywców w formie pieniężnej – 425i Pr.Up,
  3. przejęcie przedsięwzięcia i kontynuowanie go przez nabywcę nieruchomości – 425l Pr.Up.
  4. zawarcie układu w celu kontynuowania przedsięwzięcia – 425n Pr.Up.

 

Każdy z wyżej wymienionych wariantów ma na celu ochronę wierzycieli w celu przeniesienia na nich prawa własności lokalu o ile racjonalne cele za tym przemawiają – art. 425b Pr.Up.

Syndyk kontynuuje budowę

 

W odróżnieniu od klasycznego postępowania upadłościowego, w przypadku gdy przedsiębiorcą jest deweloper, to uprawnienia syndyka i cel jego działalności klarują się nieco inaczej. Posiada on bowiem narzędzia do kontynuowania przedsięwzięcia – rzecz jasna za zgodą sędziego-komisarza. O wydanie takiej zgody może wystąpić każdy uczestnik postępowania upadłościowego – także nabywca, jako strona umowy deweloperskiej.

Konsekwencje kontynuacji przedsięwzięcia przez syndyka są następujące:

 

  • zarówno nabywca, jak i syndyk nie mogą odstąpić od zawartej uprzednio umowy deweloperskiej, która pozostaje ważną,
  • nabywcy przysługuje roszczenie o przeniesienie własności lokalu, nie jest on zatem zaspokajany w formie pieniężnej, jak pozostali wierzyciele,
  • przeniesienie na nabywcę własności lokalu nie jest wolne od obciążeń, nabywca lokalu odpowiada za wierzytelności zabezpieczone hipotecznie na nieruchomości, której częścią jest jego lokal, nie jest to bowiem sprzedaż egzekucyjna

Układ w sprawie kontynuacji przedsięwzięcia

 

Zgodnie z art. 425n i n. – przedsięwzięcie związane z inwestycją można kontynuować na mocy układu z wierzycielami w trakcie postępowania upadłościowego. Z inicjatywą (propozycją układu) musi wyjść co najmniej 20% nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie zawitym – 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości.

 

Inny przedsiębiorca kontynuuje przedsięwzięcie

Z praktycznego punktu widzenia, opcja „kontynuacji” jest bardzo ciekawa. Oznacza ona, że przedsięwzięcie będzie kontynuowane przez nabywcę nieruchomości, na której znajduje się inwestycja – to znaczy przez innego dewelopera. Oczywiście do dokonania sprzedaży nieruchomości jest niezbędna zgoda sędziego-komisarza.

Ważnym jest, że w takiej sytuacji zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej nie wchodzą w skład masy upadłościowej, a co za tym idzie upadły deweloper jest odpowiedzialny solidarnie z nowym nabywcą.

Likwidacja inwestycji – co dalej z nabywcami?

 

Jeżeli nie ma żadnych społecznych czy ekonomicznych przesłanek do kontynuowania inwestycji, to wyłącznie na wniosek syndyka sędzia-komisarz udziela zgody na likwidację nieruchomości.

W takiej sytuacji:

  • umowa deweloperska rozwiązuje się z mocy prawa,
  • roszczenia nabywców o przeniesienie prawa własności ex lege stają się wymagalne w pieniądzu,
  • w przypadku, gdy formą zabezpieczenia wykonania umów są rachunki powiernicze zamknięte lub otwarte, syndyk informuje bank o uprawomocnieniu się postanowienia i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.

 

W tym scenariuszu syndyk ma za zadanie doprowadzić do sprzedaży nieruchomości, gdzie realizowane było przedsięwzięcie (inwestycja), a kwota uzyskana ze sprzedaży będzie przeznaczona na warunkach ogólnych do zaspokojenia roszczeń wierzycieli.

 

W tych czterech scenariuszach można przedstawić najprościej skutki ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

 

Źródła:

  1. Witosz, Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych i jego kompetencje w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec dewelopera, „Przegląd Prawa Handlowego”, nr 5, 2012.
  2. Kruczalak-Jankowska, Wpływ ogłoszenia upadłości na umowę deweloperską w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, „Gdańskie Studia Prawnicze”, nr 2, 2010.

Artykuł napisany we współpracy z lextio.plTwoją kancelarią prawną