Jak negocjować kredyt? Jakie elementy kredytu są najważniejsze? Marża kredytu hipotecznego – jak ją obniżyć? Co składa się na koszt kredytu hipotecznego? Jak negocjować warunki kredytu po kilku latach, od jego uzyskania? Czy można mieć prowizję zerową? Czy i jak skutecznie obniżyć prowizję kredytu przy wcześniejszej spłacie?

 

Kto może negocjować kredyt hipoteczny?

 

Duży więcej może – to przysłowie jest jakże aktualne i trafne w stosunku do kwestii negocjacji kosztów kredytów hipotecznych. Na wstępie bowiem trzeba jasno zaznaczyć, że klienci, którzy wnioskują o większe środki od banku mają również większe szanse na wynegocjowanie lepszych warunków. Powód jest prosty – bankom zdecydowanie bardziej zależy na tego typu klientach. Co znaczy pojęcie duży kredyt? Według raportu AMRON w I kwartale 2021 roku średnia wysokość kredytu hipotecznego wynosiła 313 162 zł. Nie mało, jednak, jak przeanalizujemy sytuację na rynku nieruchomości, to zauważymy, że kryzys 2020 roku minął i ceny wykazują wyraźną i stałą tendencję wzrostową.

W związku z powyższym każdy klient, który stara się o kredyt hipoteczny powyżej tej kwoty ma szansę na negocjacje warunków z bankiem. Trzeba tylko wiedzieć, jak to zrobić skutecznie. Więc przeczytajcie ten artykuł do końca.

 

Sytuacja klientów jest nie tyle prostsza, co jaśniejsza od kiedy weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 23 marca 2017 roku.

 

Koszt kredytu hipotecznego

 

Koszt kredytu hipotecznego, czyli oprocentowanie jest złożony z dwóch elementów – marży i WIBORU.

Marża kredytu hipotecznego to rzeczywisty dochód banku za udostępnienie środków pieniężnych. Marża jest jedną ze składowych oprocentowania i co ważne zależy od banku i podlega negocjacji.

 

WIBOR (ang. Warsaw Interbank OfferedRate), czyli wskaźnik zmienny na podstawie którego banki komercyjne między sobą pożyczają pieniądze. WIBOR potocznie nazywany jest ceną pożyczanego pieniądza. Wysokość WIBORU wynika z wysokości stóp procentowych. WIBOR odnosi się do złotówki, dla wielu innych walut wskaźnikiem analogicznym jest LIBOR lub EURIBOR. Ponieważ WIBOR jest zmienny, a jego wysokość wpływa na oprocentowanie, to oprocentowanie rat kredytu hipotecznego również jest zmienne. Bank informuje zmianie średnio co trzy lub sześć miesięcy.

kredyt hipoteczny

Które banki negocjują kredyt hipoteczny?

 

To pytanie jest tak naprawdę do Twojego doradcy kredytowego, ponieważ to on zna aktualną sytuację na rynku i wie, które banki chętniej rozmawiają z klientami. Jednak zasada jest następująca, to czy dany bank będzie chciał negocjować, zależy od jego oferty wstępnej i tego, cz jesteśmy już jego klientem, czy też nie. Oczywiście łatwiej ustala się warunki umowy z bankiem, który zna naszą historie kredytową i wie, że na przykład to nie jest jedyny produkt, z jakiego korzystamy. Po wtóre, jeżeli bank wie, że w danym momencie ma najlepszą ofertę narybku, to będzie mniej skłonny do negocjacji. Jeżeli ta oferta jest jednak dobra, ale nie najlepsza, to mamy szansę na owocne rozmowy.

 

Negocjowanie prowizji z bankiem?

 

Kolejną składową całkowitego kosztu kredytu jest prowizja. Każdy bank ustala ją indywidualnie do każdej oferty. Co do zasady prowizja podlega negocjacji. I teraz uwaga, nigdy nie ma kredytu bez prowizji. Bank musi zarobić, bo nie jest instytucją dobroczynną. Prowizja bywa jednak symboliczna, ale zazwyczaj inne elementy kosztu kredytu wzrastają. Przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym banki minimalizowały prowizję niemal do zera, a w zamian oferowały dodatkowe produkty i przedstawiały je w ofercie kredytu, jako obligatoryjne. Teraz jest to już proceder niezgodny z prawem, bowiem ustawa zabrania zmuszania klientów do skorzystanie z innych produktów poza kredytowych. Bardzo często takim produktem było ubezpieczenie, które tak naprawdę stanowiło ukrytą prowizję.

Sprytne, prawda. Zero prowizji, ale jakie ubezpieczenie drogie.

Na szczęście teraz już tak nie ma, a przynajmniej być nie powinno.

Sama prowizja jest wynagrodzeniem dla banku za obsługę kredytu i powinna być proporcjonalna do czasu jego funkcjonowania. W razie wcześniejszej spłaty, powinna być proporcjonalnie zwrócona – patrz zwroty prowizji.

 

Kolejny element, jaki został przez ustawę wyrugowany to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Koszt, który był nakładany na kredytobiorców, którzy chcieli bądź nadpłacić kredyt. Najczęściej opłata funkcjonowała przez trzy lata.

Na tym najwięcej tracili flipperzy.

 

Czy ubezpieczenie do kredytu jest obowiązkowe – czyli jak negocjować kredyt hipoteczny?

 

Jak już było wspomniane powyżej bank nie może teoretycznie zmusić do wykupienia ubezpieczenia czy skorzystania z innych produktów około kredytowych. Jednakże banki musza zarabiać, bo taka jest ich istota, więc w swojej ofercie bardzo często mają tak zwane promocje i oferty dedykowane. Najczęściej to taki pakiet kredytu i innych dodatkowych produktów finansowych na przykład dla przedsiębiorców, wolnych zawodów (lekarzy, architektów, prawników) lub dla klientów na danym rynku (pierwotnym, na budowę domu, etc.).

 

Wkład własny a negocjacje z bankiem

 

Jak negocjować z bankiem, jeżeli nasz wkład jest niewielki? Czy łatwej rozmawiać, jeżeli wkład własny jest duży? To zależy, jaki element całkowitego kosztu kredytu chcecie negocjować. Wkład kredytu ma wpływ na wysokość marży – duży wkład, to mała marża.

kredyt hipoteczny

RRSO a negocjacje z bankiem kredytu

 

Wiele osób oceniając oferty bankowe bez wsparcia profesjonalnego doradcy kredytowego mylnie porównują propozycje banku kierując się wyłącznie RRSO.

Co to jest RRSO?

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), to według ustaw z 2011 roku o kredycie konsumenckim: całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Jest to wskaźnik wyliczalny, który ma obejmować wszelkie koszty poniesione przez kredytobiorcę. Został on wprowadzony, aby konsumenci mieli łatwość w porównywaniu ofert kredytów i pożyczek. Niestety wzór na RRSO jest skomplikowany, można go wyliczyc korzystając ze specjalistycznych kalkulatorów, jednak musicie pamiętać, że kierowanie się wyłącznie tym wskaźnikiem może być bardzo mylące.

 

Jak negocjować kredyt hipoteczny?

 

Jak negocjować kredyt – podsumujmy. Przede wszystkim nie negocjujemy wszystkich elementów. Należy wybrać jeden i dążyć do jego maksymalnego obniżenia przez bank, tak by pozostałe nie uległy podwyższeniu w porównaniu do oferty wyjściowej. Negocjować można: marżę kredytu, prowizję lub koszt produktów dodatkowych. Porównując oferty nigdy nie róbcie tego sami, skorzystajcie z doświadczenia doradcy kredytowego. Pamiętajcie, że Wasza historia kredytowa dla banku nie jest tajemnicą, osoby z dobrą przeszłością kredytową mają szansę na skuteczne negocjacje.

I ostatnia rada – zawsze pytajcie o obniżenie kosztów, bo zawsze można negocjować z bankiem kredyt hipoteczny.