Aby osiągnąć sukces na rynku nieruchomości potrzebne są środki, które można szybko uzyskać, aby okazyjnie kupić daną nieruchomość. Jak więc szybko pozyskać kapitał na okazję inwestycyjną? O tym opowie gość Krzysztofa Szymańskiego, Paulina Horabik — dyrektor zarządzający Monument Fund.

Krzysztof Szymański: Skąd pomysł na Monument Fund?

Paulina Horabik: Zaczynaliśmy od obserwacji i uczestnictwa w rynku nieruchomości. Wiele lat działaliśmy jako inwestorzy. Skupowaliśmy różnego typu nieruchomości, skomplikowane i nieskomplikowane: od mieszkań na wynajem, aż po hostele robotnicze, czy udziały w kamienicach. Prostowaliśmy stany prawne i po prostu na tym zarabialiśmy. Nasz założyciel był także współzałożycielem Mieszkanicznika, który zrzesza i edukuje obecnie tysiące inwestorów, którzy zajmują się wynajmem. W związku z tym my sami poczuliśmy potrzebę szybko dostępnego pieniądza, bo jak to mówi u nas Radek Tosnowiec — najlepsza okazja schodzi w cztery godziny. Dlatego trzeba mieć już dostępne pieniądze, które nie mają blokad uniemożliwiających taką okazję inwestycyjną. Sześć czy siedem lat temu wzięliśmy finansowanie od przeciętnego Kowalskiego, aby kupić hotel. Te pieniądze były zabezpieczone hipotecznie na tę nieruchomość, którą kupowaliśmy. Wtedy właśnie dostrzegliśmy tę potrzebę finansowania, to, że ona istnieje, że jest realna, że często są to biznesy dobrze prosperujące, na które są wysokie marże. Tak to się zaczęło, później zrobiliśmy research, krajów bardziej rozwiniętych, aby zobaczyć, jak ten rynek tam wygląda. Okazało się, że są lata świetlne przed nami. W Polsce, gdy zaczynaliśmy, były to promile, a w UK jest to realnie połowa rynku finansowego. Więc chcieliśmy zrobić cywilizowany rynek pozabankowy w Polsce i właśnie taka misja nadal nam przyświeca.

K.S: Kiedy klient może liczyć na uzyskanie finansowania w Monument Fund?

P.H: Klient może liczyć na finansowanie w zasadzie na każdym etapie swojej działalności. Finansujemy tylko klientów finansowych i cele związane z działalnością gospodarczą, więc obligatoryjne jest to, że klient jest przedsiębiorcą lub chce nim być. Oprócz tego, że musi prowadzić działalność, powinien mieć też zabezpieczenie hipoteczne.

K.S:Jakie zabezpieczenia pożyczki preferujecie?

P.H: Na pewno nie może być to zabezpieczenie na nieruchomościach gruntowych, czy rolnych, a także nie mogą być to kopalnie, żwirownie, bądź wszelkiego typu nieruchomości w bardzo małych miejscowościach, które charakteryzują się niską płynnością.

Natomiast finansujemy lokale mieszkalne, budynki komercyjne, biurowce, grunty budowlane, czy hotele, a także przedsięwzięcia inwestycyjne i nieruchomości szybkie w obrocie, takie jak mieszkania.

K.S: Jak szybko klient może dostać u was decyzję kredytową i otrzymać pieniądze?

P.H: Tutaj wszystko zależy od klienta. Do decyzji wstępnej potrzebujemy maksymalnie dwóch dni, chociaż czasem przy prostych transakcjach, takich jak obrót mieszkaniami wystarczy nam jeden dzień.

Natomiast jeśli chodzi o finalizację, trwa ona od czterech do siedmiu dni roboczych. Jesteśmy organizacją bardzo prosprzedażową i jesteśmy w stanie sfinalizować wniosek w dwa dni od dostarczenia kompletu dokumentów. Cały ten czas pomiędzy to tak naprawdę zbieranie dokumentów przez klienta. My staramy się to robić jak najszybciej, bo i okazje schodzą szybko, więc staramy się jak najbardziej wspierać tych przedsiębiorców, ponieważ chcemy być tą alternatywą na rynku szybkiego finansowania, które jest dla tego przedsiębiorcy elastyczne. Każdy z nich ma trochę inną sytuację i potrzebuje innych parametrów, dlatego z racji tego, że nie jesteśmy wielopoziomową instytucją bankową, możemy być bardziej dostępni dla naszych klientów i traktować ich biznes bardziej osobiście.

K.S: Jaką kwotę i na jaki cel przedsiębiorca może u Was uzyskać?

P.H: Standardem jest kwota od 50 tysięcy do 5 milionów. Obecnie skupiamy się na transakcjach powyżej 500 tysięcy i cały czas pracujemy nad tym, aby etapowo dochodzić do wyższych kwot. W tym momencie procesujemy wniosek na 7,5 miliona w funduszu na inwestycję deweloperską w Łodzi.

K.S: No właśnie, bo dziś inwestorzy nie mają już tak łatwo. Komisja Nadzoru Finansowego bardzo ogranicza banki, zwłaszcza spółdzielcze, które w ostatnim czasie finansowały tego rodzaju transakcje. Podobno finansujecie okazje inwestycyjne. Kto może liczyć na wasze wsparcie?

P.H: Obecnie jest bardzo wielu deweloperów, dla których znalezienie finansowania jest dużym wyzwaniem. Wcześniej mogły finansować ich banki spółdzielcze, teraz jest to znacznie trudniejsze. Banki standardowe mają bardzo długą procedurę. Jest ona na tyle czasochłonna, szczególnie przy weryfikowaniu danych etapów, że często trwa to nawet miesiąc. Jest to przestój dla dewelopera, a transz jest wiele. Przykładowo teraz współpracujemy z deweloperem, którego inwestycję mamy sfinansować od podstaw do samego końca. Niemniej jednak zwykle nie finansujemy stu procent inwestycji, tylko część.

K.S: Zabezpieczacie się głównie na tej inwestycji, czy w inny sposób?

P.H: Różnie. Zdarzało nam się zabezpieczać i na inwestycji i na innym majątku klienta.

K.S: Jesteście firmą prywatną udzielającą finansowania, to nie jest w jakimś konflikcie z rachunkami powierniczymi?

P.H: W zupełności nie, dlatego, że my nie mamy takich obostrzeń i stu stronicowych procedur dotyczących zachowania w danym momencie inwestycji. Nasze działania są cały czas proklienckie. Przykładem jest inwestycja we Włodawie, która w zasadzie nie jest w naszych standardowych warunkach lokalizacyjnych.

Klient posiadał skomercjalizowaną galerię połączoną z dworcem autobusowym. Miał nałożone kary z racji niewywiązywania się z terminu oddania nieruchomości do użytkowania. Brakowało mu trzech miesięcy, a także środków. Dostał pozytywną decyzję od jednego z bardziej liberalnych polskich banków, na kwotę 2,5 miliona, a także od nas.

Właśnie w związku z tą dostępnością, o której wspomniałam i patrzeniu na projekt biznesowy, a nie na sztywne ustalenia, które czasem w biznesie po prostu przeszkadzają, zdecydował się wybrać nas, bo zrobiliśmy to szybko i nie mieliśmy dwóch stron wytycznych i ustaleń, co musi zrobić, aby wypłacić mu środki. W kwietniu szczęśliwie otworzył galerię, która bardzo dobrze działa. Zresztą już ma kilka chętnych zagranicznych funduszy na wykup tej galerii.

Więc w inwestycje deweloperskie wchodzimy na bardzo różnych etapach, zarówno od początku, jak i na sam koniec. Przykładowo w Krakowie zablokowali klientowi transze. W tym przypadku my zabezpieczyliśmy się na zupełnie innej nieruchomości, aby nie wchodzić w  ten cały proces deweloperski, tak aby klient mógł płynnie prowadzić całą inwestycję i to również zakończyło się sukcesem. Takich sytuacji, w prowadzeniu działalności gospodarczej jest bardzo dużo. Raz jest lepiej, a raz gorzej, a naszym zadaniem jest to, że jesteśmy dla tego przedsiębiorcy w różnych sytuacjach, a nie tylko jak jest dobrze.

K.S: Jakie cechy musi spełniać nieruchomość, abyście byli gotowi ją sfinansować? Rozumiem, że często patrzycie na doświadczenie osoby, która tę inwestycję wykonuje i prawdopodobieństwo sukcesu?

P.H: Właśnie tym, co nas wyróżnia na rynku finansowym, jest patrzenie na projekt, jego logikę i sens ekonomiczny. Więc owszem patrzymy na doświadczenie, ale dajemy także szansę startupom i początkującym przedsiębiorcom, którzy mają fajny pomysł i pozwalamy im w ten sposób zacząć działalność gospodarczą.

Natomiast nieruchomości badamy w ten sposób, że mamy parametry lokalizacyjne, które muszą być spełnione. To nie jest tak, że skupiamy się głównie na Warszawie, ale ogólnie na większych miastach i ich okolicach, czyli działamy na tych rynkach, które faktycznie pracują i  inwestor może je kupić, wyremontować i sprzedać i mamy pewność, że ten chętny na zakup się znajdzie.

Nieruchomość może być w gorszym stanie technicznym, bo często jest tak, że okazje są tam, gdzie jest coś do remontu, ale my wiemy, że jeżeli włoży się daną ilość środków, to będziemy mieć później większą cenę. W związku z tym, że marże na tym flippingu są dość wysokie, bo nieraz osiągają nawet 100% bądź więcej, trzeba umieć szukać i łapać te okazje, czyli mieć dostępne środki.

K.S: Znam Was od tej dobrej strony, bo rzeczywiście wszystko odbyło się bardzo sprawnie, mimo tego, że na początku miałem wątpliwości.

P.H: To też nie była łatwa sprawa. Związana również z flippingiem, tylko z kamienicą. Więc to trochę większa inwestycja niż taki obrót mieszkaniami, a faktycznie wyszła z tego bardzo miła współpraca.

K.S: Podsumowując — dlaczego warto wybrać Monument Fund?

P.H: Tu mogłabym bardzo długo mówić, ale tak w skrócie pierwszą rzeczą jest model biznesowy, który opiera się na spłatach naszych klientów. Staramy się dostosować całe środowisko i dokumentacje do tego, aby klient miał jak największą motywację, aby spłacić nas wcześniej.

O tym zresztą mówią nasze statystyki, bo w 2017 roku ponad 85% klientów spłaciło przed czasem finansowania. To nam daje fun — kiedy klient spłaca nas przed czasem, później do nas wraca i robimy razem inne projekty, bo wie, że możemy mu z powodzeniem pomóc.

Kolejną naszą przewagą w stosunku do konkurencji, a także banków jest zabezpieczenie hipoteczne, które stosujemy. Jest ono przez nas preferowane, zamiast przywłaszczenia, którego na rynku jest dość dużo. Oczywiście hipoteka jest naszym pierwszym wyborem, robimy także drugie miejsce hipoteczne, które w ogóle jest rzadko spotykane na rynku, a bardzo korzystne dla klientów, bo komu opłaca się spłacić swój kredyt hipoteczny na 1,2, czy 5%. My zostawiamy te kredyty, umiemy to policzyć tak, aby było to bezpieczne i dzięki temu dodajemy środki na te drugie, czasem nawet dalsze miejsca hipoteczne.

K.S: Jak można skorzystać z Waszych rozwiązań?

P.H: Z naszych rozwiązań można skorzystać przez sieć partnerską, którą posiadamy w całej Polsce. Współpracujemy obecnie z największymi partnerami finansowymi, takimi jak Expander, Open Finance, Notus, czy Finatio. Także zapraszamy do naszych partnerów, bo są oni ekspertami w tym, co robią, dlatego idzie to sprawnie.

K.S: Dziękuję za rozmowę.