Na czym polega umowa o dożywocie, jaka jest różnica między służebnością osobistą a dożywociem?

Dożywocie

Umowa o dożywocie lub umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej, na mocy której jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości  zobowiązuje się zapewnić zbywającemu dożywotnie utrzymanie. Umowa ta została uregulowana w art.908-916 Kodeksu cywilnego. Umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przeniesienie własności nieruchomości  powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.

W umowie dożywocia właściciel mieszkania zobowiązuje się przenieść  jej własność na zbywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie zapewniając jednocześnie wyżywienie, ubranie, opiekę oraz sfinansować mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Nabywając takim sposobem nieruchomość nabywca przejmuje obowiązek opłacania czynszu za lokal, opłacanie mediów, ponosić koszty remontu, ubezpieczenia nieruchomości oraz innych kosztów związanych z nieruchomością.

dożywocie

Dożywocie jest nieodpłatnym przekazanie nieruchomości, ponieważ stanowi czynność zobowiązująco-rozporządzającą i wzajemną. Umowa powinna szczegółowo określać wszelkie zobowiązania nabywcy nieruchomości, aby w przyszłości uniknąć jakichkolwiek nieporozumień. Ponadto powinna zawierć dokładnie określony rodzaj i wielkość świadczeń  i zakres ich zmian w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników (osoba która dokonuj przeniesienia własności nieruchomości w drodze dożywocia), gdy prawo do świadczeń ma jeszcze jeden z nich. Przepisy kodeksowe określające treść umowy dożywocia maja zastosowanie w przypadku, gdy umowa nie przewidziała obowiązków nabywcy nieruchomości.

 

” Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia…” (art.908§ 2K.C ).

Co to oznacza w praktyce?

Przyjęło się, że utrzymanie zbywcy i jego bliskich powinno być szeroko rozumiane. Zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymywać je od nabywcy nieruchomości. Nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach nieruchomości, nawet jeśli dożywotnik w tej nieruchomości zamieszkuje.

Prawo dożywocia może zostać ustanowione na rzecz więcej niż jednej osoby. W razie śmierci jednej z tych osób świadczenia nabywcy ulegają odpowiedniemu zmniejszeniu.

Na żądanie jednej ze stron umowy sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień. Dotyczy to takich sytuacji, gdzie między dożywotnikiem a zobowiązanym pojawiły się złe relacje i stosunki tego typu, że nie można wymagać od stron wywiązania się z dotychczasowej umowy , oraz pozostawania nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W wyjątkowych wypadkach sąd na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeśli jest on zbywca nieruchomości – rozwiązać umowę o dożywocie. Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Zbywcą nieruchomości może być tylko osoba fizyczna, natomiast przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość , a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998r.,III CKN 219/98).

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie omawianej umowy następuje z równoległym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia i powinno być wykazane w księdze wieczystej. Powinno zostać wpisane do III działu księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.

Umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku, więc nabywca nieruchomości nie musi martwić się, że w przyszłości uprawniony z tytułu upomni się o swoje prawa. Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, darowizną i jeśli zostanie zawarta spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytego w drodze tej umowy, jakby miało to miejsce w przypadku darowizny.

 

Służebność osobista

Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonania określa ustanawiający to prawo, czyli właściciel nieruchomości (w przypadku służebności mieszkania także pośrednio jego domowników) według osobistych potrzeb z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Osoba, na rzecz której ją ustanowiono ma prawo dożywotniego korzystania z nieruchomości lub jej części.

Jest to prawo terminowe, wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Podmiotem służebności osobistej może być tylko oznaczona osoba fizyczna, nie można ustanowić służebności osobistej na rzecz osoby prawnej. Podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności jest każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. W umowie darowizny zbywca może zawrzeć polecenie ustanowienia na jego rzecz bezpłatnej służebności osobistej , polegającej na prawie do korzystania z całości lub części (co należy bardzo precyzyjnie określić) darowanej nieruchomości, bez ponoszenia opłat z tego wynikających.

 

Służebność osobista nie może wchodzić do masy spadkowej, jednakże osoba mająca służebność mieszkaniową może umówić się z właścicielem,  że po jego śmierci służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom, współmałżonkowi. Nie można przenosić uprawnienia do jej wykonywania, jak również nabyć jej przez zasiedzenie. Jeżeli uprawniony do służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa , właściciel nieruchomości obciążonej może odwołać darowiznę, rozwiązać umowę dożywocia lub  zażądać zmiany służebności na rentę.

Ustanowienie służebności nie gwarantuje, że aktualny właściciel otoczy dożywotnią opieką zbywcę.

Istnieje także możliwość zawarcia umowy dożywocia, a przedmiotem umowy może być dożywotne korzystanie z nieruchomości. Umowa o dożywocie daje większe gwarancje osobie starszej niż darowizna ze służebnością.

Dożywocie, służebność osobista a kredyt hipoteczny.

Jeżeli udamy się po kredyt hipoteczny służebność osobista praktycznie dyskwalifikuje możliwość zaciągnięcia kredytu z zabezpieczeniem na nieruchomości gdzie w III dziale znajduje się taki wpis. Trafiało się, że dwa banki w Polsce akceptowały na odstępstwo kredyt z wpisaną służebnością na rozbudowę lub remont budynku. Prostym rozwiązaniem aby móc skredytować tego typu nieruchomość jest uzyskanie zgody od osoby której służebność dotyczy na wykreślenia w księgach wieczystych takiego wpisu. Podstawą do wykreślenia służebności osobistej jest oświadczenie osoby z podpisem notarialnie poświadczony. Jest to jednoznaczne ze zrzeczeniem się tego prawa. Należy mieć to na uwadze, że często starsza osoba nie wyrazi na to zgody w obawie o swoją przyszłość. Nie ma konieczności robienia tej czynności w formie aktu notarialnego. Jeżeli osoba wyrazi wolę zrzeczenia się tego prawa możemy bez żadnych przeszkód starać się o kredyt z zabezpieczeniem na takiej nieruchomości. Taka nieruchomość może stać się tez przedmiotem zakupu finansowanym z kredytu bankowego.

kredyt hipoteczny służebośc osobista

W przypadku śmierci osoby na której rzecz służebność była zapisana w księdze wieczystej podstawa do wykreślenia tego ograniczonego prawa rzeczowego jest akt zgonu.

W przypadku kiedy chcemy zakupić nieruchomość z dożywociem sprawa jest bardziej skomplikowana. Banki nie skredytują zakupu takiej nieruchomości. Jedynym obejścia jest zamiana dożywocia na rentę dożywotnią. Takie czynności przeprowadza aktualny właściciel nieruchomości w porozumieniu z dożywotnikiem. W ten sposób zostaje zniesione prawo osoby która przeniosła własność na rzecz innej osoby na podstawie dożywocia do prawa dożywotniego zamieszkania w lokalu. Czynność taką można znieść w formie aktu notarialnego lub też sądownie. Po dokonaniu tej czynności kilka banków skredytuje zakup takiej nieruchomości po okazaniu kompletu dokumentów tz. aktu dożywocia oraz aktu zamiany dożywocia na rentę dożywotnią. Sytuację taka warto skonsultować z doradca finansowym.