Kredyt hipoteczny to najpopularniejszy sposób na sfinansowanie zakupu mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Od niedawna banki są zobligowane do oferowania kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Sprawdzamy, czy takie zobowiązanie chroni przed wzrostem stóp procentowych.

 

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że 70% spłacanych w Polsce zobowiązań to kredyty hipoteczne, których wartość na koniec 2020 roku wynosiła łącznie 493,2 mld zł. W samym tylko 2020 roku banki pożyczyły Polakom 63,2 mld zł w ramach „hipotek”. Najwięcej, bo prawie 28%, udzielono kredytów w przedziale 350-500 tys. zł. Zdecydowana większość z nich to były kredyty ze zmiennym oprocentowaniem (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/638051/bik-podsumowanie-2020-r-na-rynku-kredytowo-pozyczkowym-i-perspektywy-na-rok-2021). To w przyszłości może się zmienić, ponieważ według rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego od lipca 2021 roku wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych muszą mieć w ofercie „hipoteki” ze stałym oprocentowaniem. Warto sprawdzić, czy takie oprocentowanie to skuteczne antidotum na ewentualny wzrost stóp procentowych.

 

Jak ustalane jest oprocentowanie w kredytach hipotecznych?

 

Na początek warto wyjaśnić, jak ustalane jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. Składa się ono z dwóch części. Pierwsza z nich to stopa bazowa, druga część to marża banku. Ta ostatnia część jest zarobkiem banku i jest ustalana indywidulanie przez każdy bank, a nawet indywidualnie w zależności od konkretnego kredytobiorcy (np. skorzystanie z dodatkowych produktów banku może obniżyć promocyjnie marżę itp.). Wróćmy jednak do stopy bazowej. W Polsce niemal wszystkie kredyty hipoteczne mają zmienne oprocentowanie, w którym wykorzystuje się stawkę WIBOR. O ile marża pozostaje stała, o tyle WIBOR się zmienia w zależności od zmian stóp procentowych. Gdy stopy rosną, zwykle rośnie także oprocentowanie kredytu hipotecznego i tym samym zwiększa się miesięczna rata takiego zobowiązania. Natomiast przy spadku stóp procentowych oprocentowanie kredytu spada. W przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem zmiana stopy procentowej i zmiana WIBOR nie ma wpływu na wysokość raty.

 

Czy kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to skuteczna ochrona?

 

W kontekście tego, co napisaliśmy wyżej, może się wydawać, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest skutecznym rozwiązaniem na ewentualne podwyżki stóp procentowych. I jest, i nie jest. Dlaczego? Trzeba zwrócić uwagę na dość istotną kwestię. Otóż na rynku znajdziemy tylko kredyty hipoteczne, w których stałe oprocentowanie jest maksymalnie przez 5 lat. Po tym okresie oprocentowanie przechodzi na zmienne i bank dokonuje jego waloryzacji zgodnie ze zmianą stawki WIBOR, a więc zgodnie ze zmianą stóp procentowych. Można oczywiście zdecydować się na pozostanie przy stałym oprocentowaniu, ale nowe zostanie naliczone już zgodnie z aktualną stawką WIBOR.

 

Wszystko to pokazuje, że oczywiście stałe oprocentowanie „hipotek” chroni przed wzrostem stóp procentowych, ale tylko przez pewien okres. Po 5 latach może się okazać, że stopy procentowe znacznie wzrosły i tym samym zwiększą się raty nawet takiego kredytu hipotecznego. Mimo wszystko jednak stałe oprocentowanie daje większą stabilność i chroni przed zmianami stóp procentowych w krótszej perspektywie czasu.

 

Jakie wybrać oprocentowanie kredytu hipotecznego?

 

Pojawia się zatem pytanie, na jaki kredyt hipoteczny się zdecydować – ze zmiennym czy ze stałym oprocentowaniem? Tak naprawdę wybór powinien zależeć od sytuacji konkretnego kredytobiorcy i od jego zdolności kredytowej. Na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem powinna się zdecydować osoba, która ceni sobie stabilność i bezpieczeństwo oraz nie chce brać na siebie ryzyka zmiany wysokości raty zobowiązania. Przy takim kredycie łatwiej zaplanować przyszłe wydatki. Natomiast kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem będzie lepszy dla tych osób, które szukają najtaniej pożyczonych pieniędzy, potrzebują wysokiej zdolności kredytowej, są w stanie zgodzić się na ryzyko zmiany oprocentowania, a przede wszystkim chcą mieć większy wybór ofert kredytów hipotecznych.

 

Czy kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ma wady?

 

Niestety, kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem nie jest idealnym produktem, który mógłby wszystkich zadowolić. Przy wielu zaletach, jak na przykład ochrona przed nagłym wzrostem raty, taka „hipoteka” ma też wady. Przede wszystkim kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są droższe niż ze zmiennym oprocentowaniem. Po drugie w sytuacji, gdy stopy procentowe spadną, oprocentowanie „stałej hipoteki” się nie zmieni, a więc kredytobiorca będzie stratny. Wadą jest także krótki czas trwania oferty ze stałym oprocentowaniem (zwykle 5 lat).

 

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem tak naprawdę dopiero od niedawna są szerzej oferowane przez banki, co wymusiła KNF. Trudno na razie stwierdzić, czy ich popularność radykalnie wzrośnie. Nie jest to jednak wykluczone, bo na Zachodzie Europy w niektórych państwach takie „hipoteki” to nawet ponad 90% udzielanych wszystkich kredytów hipotecznych. Stałe oprocentowanie chroni tylko przez pewien czas przed zmianami stóp procentowych. Warto o tym pamiętać, zastanawiając się nad takim kredytem.