Co trzeba sprawdzić kupując mieszkanie? Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Dlaczego księga wieczysta jest ważna? Jaka odpowiedzialność spoczywa na sprzedawcy, jaka na notariuszu, a jaka na agencie nieruchomości?

 

Zakup mieszkania, to zawsze jest wyzwanie  i spore przedsięwzięcie. Co ciekawe, Polacy należą do czołówki europejskiej, jeżeli wziąć pod uwagę posiadanie na własność przysłowiowego M3. Oczywiście wynika to z wielu czynników, ale przede wszystkim z niestabilności rynku wynajmu nieruchomości oraz niewydolności państwowego lub samorządowych programów stabilnego najmu długoterminowego.

W związku z powyższym nabycie własnego mieszkania jest niezwykle ważne, zwłaszcza, że dla przeciętnego konsumenta nadal wiąże się to z olbrzymim wydatkiem, często bywa, że jest to największy wydatek w życiu ubrany w kredyt hipoteczny na wiele lat.

Co sprawdzić przy zakupie mieszkania

Kupując mieszkanie należy sprawdzić przede wszystkim jego:

  • stan prawny
  • i stan techniczny.

kredyt hipoteczny

Czy warto skorzystać z biura nieruchomości przy zakupie mieszkania?

 

Wiele osób zastanawia się, czy kupując mieszkanie warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości.

Według mnie warto to rozważyć z kilku powodów: po pierwsze na rynku pełno jest lokali o nieunormowanym statusie prawnym, wiele mieszkań ma szereg wad ukrytych, co więcej sprzedający bardzo naciągają niektóre fakty, by jak najszybciej i najkorzystniej sprzedać mieszkanie. Sami również korzystają z agentów, których celem jest wsparcie procesu sprzedaży. Z tego to powodu warto szukać mieszkania z pomocą własnego agenta, który będzie reprezentował interesy kupującego i wesprze go w procesie zakupu. Ważnym jest by wiedzieć, że agent nieruchomości jest osobą doświadczoną i powinien doskonale orientować się w szczegółach dotyczących statusu nieruchomości. Zwykle kupujący nie ma aż takiego doświadczenia. Warto też zauważyć, że agent nieruchomości musi posiadać polisę OC, co daje większą gwarancję, że gdy popełni błąd, to łatwiej będzie kupującemu uzyskać odszkodowanie.

A jaka jest rola agenta nieruchomości?

Sprawdzi stan techniczny nieruchomości, pomoże on w zebraniu dokumentacji i dokona jej weryfikacji, podpowie, czy oferowana cena mieszkania jest adekwatna do lokalizacji i standardu.

 

Jednak agent nie da 100% pewności, zawsze należy liczyć na siebie, w związku z tym trzeba wiedzieć czym jest księga wieczysta lokalu, co w niej znajdziemy, a czego nie. Jak sprawdzić stan zadłużenia budynku i po co jest nam potrzebny poprzedni akt notarialny.

Wyjaśniamy.

 

Podstawa nabycia nieruchomości

 

Jeżeli kupujemy mieszkanie z tak zwanej drugiej ręki, to musimy wiedzieć, co było podstawą jej nabycia. Z tego to powodu powinniśmy poprosić sprzedającego o akt notarialny. Znajdziemy tam takie informacje, jak:

  • metraż lokalu (bywa, że jest on rozbieżny z tym ujawnionym w KW)
  • cenę, jaką ten zapłacił za lokal (o ile nabył w drodze zakupu),
  • prawa osób trzecich, które nie zawsze są wykazane w dziale III KW.

Potwierdzeniem nabycia nieruchomości jest wypis aktu notarialnego sprzedaży lub darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

 

Księga wieczysta, co to jest i jakie jest jej znaczenie?

 

Księga wieczysta, to najprościej mówiąc dokument w formie elektronicznej przechowywany przez sąd rejonowy, który zawiera informacje o stanie prawnym nieruchomości. Trudno w to uwierzyć, ale jeszcze dwadzieścia lat temu księgi wieczyste należały do rzadkości i nie wiele mieszkań je posiadało.

Księgi wieczyste prowadzą wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych na podstawie ustawy z 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

kredyt hipoteczny

 

Jak znaleźć numer księgi wieczystej?

 

Najprościej zapytać właściciela lub agenta nieruchomości. Ale nie zawsze jest to możliwe lub nie zawsze chcemy się ujawniać. Jeżeli posiadamy interes prawny według dyspozycji zawartej w art. 24 ust. 5. ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawa geodezyjnego i kartograficznego, to możemy wystąpić o wskazanie numeru księgi do Wydziału Geodezji i Kartografii w Starostwie Powiatowym. Można również spróbować różnych rodzajów komercyjnych wyszukiwarek, jednakże nie jest to tania usługa i jedno wyszukanie kosztuje nawet kilkadziesiąt złotych.

 

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

 

Księga wieczysta cieszy się domniemaniem prawdziwości (rękojmią wiary), chyba że w sądzie udowodni się, wytaczając powództwo, że jej treść nie odpowiada stanowi faktycznemu.

Jeżeli masz już numer księgi to należy dokładnie przestudiować każdy z czterech działów:

Księga nieruchomości składa się z bowiem z następujących części:

  • I Dział – oznaczenie nieruchomości
  • II Dział – oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego,
  • III Dział – prawa i roszczenia odnoszące się do nieruchomości. Ograniczenia wynikające z praw osobistych, roszczenia z umów przedwstępnych, jak najem, dożywotnie prawo do zamieszkiwania (tzw. dożywotka).
  • IV Dział –  hipoteka, czyli wszelki informacje o obciążeniu nieruchomości hipoteką umowną lub przymusową.

 

 

Notariusz a zakup mieszkania

 

Nieruchomości nabywa się wyłącznie i bez wyjątku w drodze umowy pisemnej w formie aktu notarialnego. Rolą notariusza jest sprawdzenie, czy dana nieruchomość nie ma ukrytych wad prawnych. Jednak notariusz nie odpowiada za wady techniczne lokalu.

 

Warto też zweryfikować stan prawny i faktyczny całego budynku. Tutaj notariusz na wiele się nie zda, niezbędna będzie wizyta w urzędzie gminy. Również nawiązanie kontaktu z przyszłymi sąsiadami może być bardzo pomocne.

Czy budynek nie jest zadłużony?

 

Informacje ze spółdzielni lub wspólnoty – to kluczowe źródła dla ustalenia, czy cały budynek nie jest zadłużony. Często bowiem potencjalni nabywcy skupiają się wyłącznie na zweryfikowaniu stanu prawnego i faktycznego lokalu, a zapominają o budynku, a to bardzo duży błąd.

 

Podsumowując – kupując mieszkanie należy być bardzo skrupulatnym, trzeba pytać śmiało innych, bardziej doświadczonych osób i ekspertów, jak agentów nieruchomości, notariusza, czy doradcy kredytowego. Każdy z nich może podpowiedzieć lub zwrócić uwagę na istotny szczegół, który zaważy na tym, czy będziemy szczęśliwi po zakupie mieszkania.