Masz już pozwolenie albo dopiero planujesz budowę domu? Będziesz posiłkował się kredytem hipotecznym? Zapoznaj się z poniższym artykułem a unikniesz problemów jakimi mogą skutkować niezakończeniem budowy lub nawet wypowiedzeniem umów kredytowych przez bank.

Często nieuregulowany stan prawny nieruchomości może być przeciwwskazaniem do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Najczęstszym powodem który uniemożliwia wzięcie kredytu jest ustanowiona służebność na rzecz osoby starszej. Wpis taki znajduje się w dziele trzecim księgi wieczystej i tylko dwa banki w Polsce mogą udzielić zgody na zabezpieczenie się na takiej nieruchomości. Ale liczą sobie za to drożej. Jedyna możliwość to uzyskanie oświadczenia o zrzeczeniu się tego prawa i podpisanie go przez osobę mającej prawo do służebności podpisem notarialnie poświadczonym. Jest to podstawa do wykreślenia takiego wpisu poprzez złożenie w wydziale ksiąg wieczystych wniosku o wykreślenie takiego ograniczonego prawa rzeczowego.

Często bywa że nawet po śmierci osób na rzecz której było ustanowione ograniczone prawo rzeczowe taki wpis może znajdować się w księdze wieczystej. Wystarczy w takim przypadku złożyć stosowny wniosek o wykreślenie wpisu wraz z aktem zgonu przez aktualnego właściciela nieruchomości.

Innym z przykładów może być współwłasność osoby małoletniej w nieruchomości gruntowej na którą wydane jest pozwolenie na budowę. Zgodnie z polskim prawem, w takim przypadku, nie ma możliwości ustanowienia zabezpieczenia, gdyż dzieci nie mają możliwości wyrażenia zgody na zabezpieczenie na nieruchomości w związku, że nie posiadają zdolności do czynności prawnej, a czynność ta przekracza zakresem pełnomocnictwo rodziców czy opiekunów, aby było dokonane na zasadzie reprezentowania małoletniego. Jedyna możliwością w takim przypadku jest udanie się do sądu rodzinnego i wyrokiem sądu uzyskanie zgody na zaciągnięcie zobowiązania. Decyzja sądu z klauzulą pełnomocności jest podstawą do starania się o kredyt hipoteczny dokonanie niezbędnych zabezpieczeń. Ważne, aby sąd wydając decyzje określił maksymalną kwotę wpisu w hipotece oraz bank który udzieli finansowania zgodnie z oczekiwaniami banku kredytującego. W zawiązku z powyższym najpierw trzeba skonsultować się z ekspertem który podpowie który bank udzieli kredytu w oparciu o posiadaną zdolność oraz o analizę konkretnego przypadku.

Banki po wprowadzeniu ustawy rolnej wprowadziły wiele restrykcji co do przeznaczenia i wielkości działki na której się budujemy. Dlatego jeszcze przed uzyskaniem pozwoleń warto zorientować się czy banki zechcą zabezpieczyć się na działce którą posiadamy.

Prosta rada na etapie planowania budowy – zgłoś się do osoby która jest ekspertem kredytowym aby dokonała weryfikacji księgi wieczystej.

Harmonogram budowy

Harmonogram budowy jest częścią integralną umowy o kredyt hipoteczny na budowę domu. Klient planując razem z kierownikiem budowy kosztorys budowlany powinien uwzględnić wydatki jakie klient musi ponieść oraz rozbić całość wydatków na transze i rozpisać je w czasie. Już na etapie planowania inwestycji musimy przewidzieć ile wydamy środków na materiały oraz ile będzie nas kosztować ekipa budowlana.

Należy także pamiętać aby harmonogram wykorzystania transz był zgodny z kolejnymi etapami budowy. Często osoby budują niezgodnie z harmonogramem. Spotkałem się kiedyś z przypadkiem kiedy klient po uruchomieniu pierwszej transzy zakupił panele słoneczne mimo, że nie było ich wcale uwzględnionych w harmonogramie i klient nie planował wcale montażu. Zakupił je ponieważ cena była dobra. Spowodowało to, że klient musiał się nieźle nagimnastykować aby nadgonić harmonogram i doczekać się wypłaty następnej transzy. Ludzie często popełniają podobne błędy.

Składając wniosek kredytowy ustal ile faktycznie będzie Cię to kosztować, a nie tyle ile życzyłbyś sobie wydać na budowę. Jeżeli nie doszacujesz inwestycji będziesz musiał się posiłkować drogimi kredytami gotówkowymi jeśli nie znajdziesz innego źródła finansowania. Czasami warto przemyśleć zaciągnięcie wyższej kwoty kredytu a następnie nie uruchamiać wszystkich transz. Nie ryzykuj.

Podwyższenie kredytu w banku w którym nie wywiązałeś się z zapisów dotyczących kosztorysu i nakładów do poniesienia może okazać się problematycznym podniesieniem kwoty kredytu. Wiele osób boi się zaciągać większe kwoty kredytu. Często osoby spodziewają się np.wsparcia rodziny. Jeżeli zależy Ci na tym aby wziąć kredyt w niższej wysokości możesz zastosować trzy triki:

 

  1. Częściowy odbiór  – dzięki oddaniu np. samego parteru koszty na realizacje budynku bez oddanego poddasza będą niższe. Część banków wyrazi na to zgodę.

 

  1. Wykończenie do standardu deweloperskiego – część banków sfinansuje budowy które nie są „pod klucz”.

 

  1. Każdy bank ma przelicznik minimalnej akceptowalnej wartości metra odtworzeniowego – wybierz ten bank który taką wartość przyjmie. Skonsultuj z rzeczoznawcą czy twój kosztorys może zostać uwzględniony przy wyliczeniu kosztów do poniesienia.

 

Część osób buduje niezgodnie z projektem. Czasami ma się szczęście i uda się ukryć lekkie zmiany. Jeżeli jednak trafimy na nieprzychylne osoby może nawet dojść do sytuacji w której bank wypowie nam umowę kredytową w najlepszym przypadku może uwarunkować wypłatę kolejnej transzy po przywrócenia stanu faktycznego do zgodnego z projektowanym. Należy pamiętać, że samowola budowlana może wiązać się z karą Urzędu Nadzoru Budowlanego. Urząd ten może ukarać nawet 50 000 zł mandatem.

Kredyt budowlany zgodnie z przeznaczaniem powinien być zaangażowany w budowę. Czasami zdarza się że osoby uruchamiające transze kredytu przeznaczają część a nawet całość transzy kredytu na spłatę swoich zobowiązań czy zakup innych dóbr licząc na rychły przypływ gotówki z innego źródła. Nieukończenie jednego z etapów i nierozliczenie się z poszczególnej transzy skutkuje tym że bank nie uruchomi nam kolejnej transzy. Często taka sytuacja powoduje, że osoba zadłuża się nadmiernie korzystając na przykład z pożyczek pozabankowych. Może to być początek poważnych problemów finansowych. Prosta rada: Kredytu używaj zgodnie z jego przeznaczeniem.

 

Dzisiaj coraz trudniej o solidna ekipę budowlaną. Znalezienie ekipy która solidnie wykona swoje prace nie jest sprawą łatwą. Dobrej ekipy często trzeba szukać miesiącami. Podpisując umowę kredytu mamy zapisane w niej do kiedy musimy wyrobić się z budową domu. Większość banków da nam dwa lata na oddanie budynku do użytkowania. Dlatego na etapie planowania budowy warto podpytać swoich znajomych o ekipę godną polecenia. Niewywiązanie się z zapisów umowy kredytowej w terminie może skutkować podpisaniem płatnych aneksów, karami za upomnienia czy nawet z wypowiedzeniem umowy kredytu.

Wiele osób ma przekonanie że najtańszy kredyt dostanie w banku w którym jest klientem. To błąd. Mało który bank traktuje stałych klientów w sposób uprzywilejowany. Większość banków stosuje te same warunki cenowe jak dla klienta niezwiązanego z bankiem.

Udając się do swojego banku osoba często zna się z doradcą i ufa mu bezgranicznie a doradcy to wykorzystują i jak tylko poczują krew i ocenią klienta na mało zorientowanego pójdą na całość. Zdarza się, że pracownik banku proponuję klientowi to co musi sprzedać aby nie narażać się na nieprzyjemności ze strony przełożonych a nie to co jest korzystne dla klienta. Doradca musi wykonać swoje plany. Aby nie zostać z pracy zwolniony za brak realizacji planów zrobi wszystko aby do tego nie dopuścić. Jeden z największych polskich banków ma w ofercie kredyt z ubezpieczeniem od utraty pracy. Ubezpieczenie to proponowane jest w pakiecie z prowizją 0%. Wszystko fajnie brzmi ale pod węglem korzyści dla klienta jest to mało opłacalne. Często pakiet ten proponowany jest osobom prowadzącym działalność gospodarczą. Nie ma to żadnego sensu i nie chroni takie ubezpieczenie przed niczym. W przypadku takiego ubezpieczenia  praktycznie cała składka ubezpieczenia wraca do banku a on w całości zaliczy ją w przychody.  Ale cóż biedny doradca w banku ma zrobić – jeżeli kredyt sprzedany z ubezpieczenien przyczyni się do szybkiego wykonania planu. Tak działa cała branża bankowa. Często w banku miałem przykłady tego jak klientowi naobiecywano indywidualnego podejścia i negocjacji jak przyszło co do czego klient dostał obniżkę o 0,02%! U niezależnego eksperta kredytowego wygląda to inaczej. Nikt go nie naciska a zgodnie z nowymi regulacjami musi pokazać przynajmniej trzy oferty z prezentacją kosztów. Dzięki temu klient widzi wszystko czarno na białym. Doświadczony ekspert wie, że najlepszą metodą jest złożenie wniosku do dwóch banków. Wydana decyzja często może być podstawą do negocjacji warunków w drugim banku.